深圳写字楼租赁常见问题探讨 租赁常见问题解答

  • 发布时间:2020/07/30/15:47 来源:陆壹捌捌玖
  • 深圳写字楼租赁常见问题探讨 深圳租赁常见问题解答

    每年春节后的2-3个月是Lou市的传统旺 季,所谓金34、写字楼租赁也一样,每年的这个时候,都是退租、换租的高频时期,今年虽然受疫情影响,但人们租楼的热情不减,从租客明亮的眼神中,可以预见到今后的经济一定不会差,只要不乱管制不乱折腾,要不了多久,整个市场就会活力四射

    小编最近期也接触了很多租楼的客户,在沟通的过程中,很多人都吐槽在找楼过程中的各种问题,比如虚假房源问题、合同签署问题、中介套路等等

    今天就将写字楼租赁过程中部分常见的问题发表一点个人看法,希望对有写字楼租赁需求的人有所帮助

    1:大家最关心的问题,价格

    首先,务必记住一句话——价格是多维的

    大家在找楼的过程中,应该都有过类似的体验:在网上看到一套很便宜的房子,兴冲冲跑过去,结果大失所望,因为该价格嵌套了各种条件,比如说付款方式、租赁期限、行业限制、使用率超低等

    每个人都想找到便宜的房子,这是人之常情,但是当你发现一套超级便宜的房子时,你需要多问一句多想一想,往往该房子会是下列情况之一

    一、付款方式问题

    例如某个业主急需现金周转,在尝试过各种融资渠道后,他也可能会把房子以远低于市场的价格出租,但是要求租金半年付、年付、乃至几年租金一次性付清等

    二、租赁期限问题

    部分二房东的物业,跟原业主的租赁合同即将到期了,只剩下几个月的期限,这种情况下,他们也会采取超低价格出租,但是合同只能短签

    三、行业限制问题

    例如深圳上梅林的新一代信息技术产业园,全新的甲级写字楼,租金单价不到100元,隔壁的卓越城150元以上,很多人看到这么便宜的价格就冲过去了,结果一问,人家对行业有限制,只限于5G、芯片、金融科技以及高端服务业这四大产业,其他行业的公司,价格要150180

    四、使用率问题

    很多人在租楼过程中,都非常看重单价的数字,甚至有点执拗

    大宝曾经的一个客户,总公司在上海,需要在深圳租楼开设分公司,但是上海总部给的要求是——租金单价不能超过上海总部的单价,也许这是为了区分总部和分公司不同的等级

    大宝带这位客户把整个福田中心区的61栋楼转了个遍,结果他看上的楼单价全都超过了上海总部,怎么办呢?为了达成总部要求,在跟业主协商后,采取了二房东打法,把面积放大,使用率调低,从而降低单价,最后通过了总部的许可,顺利的签定合同

    这是一个正面的例子,而日常找楼过程中,当我们发现了一套非常便宜的楼时,兴奋的跑到现场查勘,最终发现使用率只有35%左右,甚至更低,单价看似很便宜,但是细算起来并不实惠,这是常态

    使用率,分2种情况:原始使用率和调整后使用率

    一般来说,大部分写字楼的原始使用率在70%左右,少部分能达到80%,超高层的甲级写字楼使用率在60%,例如平安金融中心原始使用率60%左右,华润春笋57%左右;旧厂房改造的办公楼,使用率一般都会达到80%以上,例如车公庙泰然科技园使用率8385%

    而目前市面上出租的写字楼,大部分使用率都是经过调整的,从3070%不等,一般来说,二房东的物业,使用率在40%左右(对外都说5成);一手业主的物业,使用率在70%左右,也有部分业主学习二房东吃面积的

    例如南山科技园,今年出现了很多单价60元左右的房子,但是实际使用率只有3成左右,换算成原始7成使用率,实际单价也在140元左右。因此,有些单价看似很低的房子,实际并不是表面的那么便宜,不能单纯的看数字

    综上,当你看到一套房子的时候,不要只顾单价数字的高低,而是要综合考虑各方面因素

    因为价格是多维的,单看数字,难以呈现全部信息

    你需要的不是一条曲线,而是一座山,构成写字楼价格这座山的元素,包括但不限于付款方式、租赁期限、使用率、行业限制等等

    2:说到使用率,不得不提二房东

    二房东这一行业古已有之,他建立在租客的需求与一手业主的供给不匹配的客观基础之上

    调整使用率这一神技,可谓是二房东的伟大创举,它极大的顺应了客户的需求,并随着条件的变化而不断调整,实在是弹性供应的典范,不仅让租客以满意的价格租到了合适的房子,自己也赚到了应得的利润,皆大欢喜

    2015年,随着“大众创业万众创新”口号的提出,创业浪潮席卷大江南北,初创企业如雨后春笋般冒出来,这使得深圳的写字楼租赁市场火爆异常,甚至一房难求,随之而来的就是二房东的黄金岁月。

    由于租客对于单价、装修、办公家具等有着众多个性化的需求,一手业主通常没有时间与精力来应对多变的需求,但是二房东就不同了,他们是专职的,有一套比较完整的应对系统,可以根据租客的不同需求,提供定制化的产品

    租客要个性化装修的,可以;要改动格局的,可以;要配家私的,没问题;要厂房的价格租甲级写字楼的,可以;要多个备案地址的,同样可以;简而言之,一手业主做不到的、不愿意做的,他们都可以,只要您开心付钱租楼就行

    有利润才有服务,二房东也要赚钱的,钱从哪里来?第一,低买高卖的差价,第二调整使用率,俗称吃面积,第三运营服务收益

    100元单价从一手业主承租过来,改造后120元出租,赚差价;原始使用率70%,装修改造后,面积放大,把使用率调整到40%左右,这样毛利率就可以达到60%,扣除掉装修、运营管理、营销成本后,可以得到30%左右的净利润;做得更好一点的,还可以为入驻企业提供HR、法律、财务等一系列配套服务,赚取相应的服务费

    对于二房东,很多人都存在误解,认为他们炒高了价格,在这里,我想客观的说一句,二房东虽然存在少数不良分子,但大部分还是敬业的市场参与者,他们之所以存在,根本原因还在于他们真正的创造了价值,作为租客,不能对他们喊打喊杀

    (以下观点,可能引起您的不适,板砖轻拍)

    高中课本上,我们都学过这样一句话:“商人通过贸易和流通,降低了制造成本……商人并不是社会的蛀虫,而是巨大的财富制造者”

    这个道理相信大家都认可,那么,二房东作为一个 “写字楼服务商人”他们同样也是创造价值的。

    从经济学角度来说,倒腾房子和倒腾蔬菜水果本质并无区别,都是买进卖出

    二房东这件事很简单,向A业主买进,向B租客卖出

    那为什么A业主不能直接卖给B租客呢?当然可以直接交易,这个比例最初大约占95%,而现在降到了50%左右,即有一半的房子是二房东提供的

    最初,都是AB直接交易的,但也有一些情况下,AB无法达成交易。例如:A暂时找不到B或者A的供应和B的需求不匹配。

    典型的如B要精装修的小户型,但A只有毛坯的大户型,但是AB都不想干装修和面积分割的活;又或者A希望合同长期稳定,但B只愿意短租,双方期限错配……

    在这些情况下,二房东C的介入,对AB都有好处

    二房东C可以长期承租业主A的房子,让业主可以长期稳定收租,不用担心空置问题;还可以为租客B提供个性化的面积分割、装修等,满足租客个性化需求,这样就很好的协调了AB之间的供需不平衡问题

    商业自有其规律,有问题就会有商机,尊重商人,才是万善之源。二房东只是商人的一种,商人越多,供应越充分,消费者选择越多,在市场经济的作用下,不论是业主、租客还是二房东,大家的总福祉是增加的

    所以,以后再遇到二房东,请不要带着有色眼镜看待对方,他们不是租客的竞争者,而是租客的合作伙伴

    市场经济背景下,生产者和生产者竞争,消费者和消费者竞争。租客的竞争者,是别的租客,你看中的房子,可能被别人租掉;二房东的竞争者,是别的二房东,你不愿意降价,会有别人提供更便宜的产品

    二房东没有炒高价格。蔬果贸易商把南方的水果运到北方,将北方的蔬菜运到南方,消费者多了一种选择,贸易商也赚到了合理的利润,在非垄断的前提下,没有人可以做到囤积居奇,更别说炒高价格,价格高了,自然会有更多的竞争者参与,从而拉低价格

    他们也不是暴利。一个生意,如果最初存在超额利润,那么就会吸引别的参与者进来,随着供给增加,利润最终会回归合理水平

    一开始,二房东确实很赚钱,但近年随着竞争的加剧,大家赚取的也仅是增值服务的合理利润,很多做联合办公的二房东,都是亏损的,例如全球最大的写字楼二房东WeWork就是长期亏损

    综上,二房东并非人们所想的那样不堪,他们重要的市场参与者,虽然纯在各种问题,但总体上瑕不掩瑜

    3:签约的问题

    写字楼租赁很大程度上是一个TOB 的生意,签约主体以公司为主,这就会牵涉到法务审核的问题,在签约过程中,以下问题是典型

    A. 合同版本问题

    实操过程中,我们经常会遇到签约用哪个版本的问题,业主方一般会有自己的版本,部分租客也会提供自己的合同版本,签约时,双方法务经常会挑对方的刺,都说对方条款有问题

    客观的讲,不论是业主还是租客的合同,往往都倾向于保障自己的利益,权责利的分配上,并没有完全遵循对等原则

    而租赁所的版本,则是中立的,双方权利义务都照顾的比较完善。因此为了公平起见,个人建议统一用租赁所提供的制式合同,主合同有未尽事项,双方可以订立补充协议

    B. 签约面积问题

    简单来说,租楼过程中,我们会遇到4种面积——房产证面积、使用面积、出租面积和备案面积。

    出租面积就是业主和租客双方所签租赁合同的面积

    在签约后,需要到租赁所办理备案手续,此时需要重新签定一份合同,在备案这份合同上,需要写清楚备案面积多大

    一般而言,同一套房子,业主方特别是二房东会将其分割成多个小面积的备案地址,因此备案面积总是会小于租赁面积,也小于房产证面积。如果某些行业对备案面积有要求,在签合同之前,一定要跟业主方确定好,这套房子能给多大的备案面积

    大宝就遇到过一个案例,租客公司是从事人力资源业务的,要求备案面积达到100㎡,但是他们只有4个人办公,实际租赁只需要50㎡就够了,因为租客事先没有讲清楚备案的要求,最后导致合同作废,重新找房,费时费力

    C. 押金问题

    押金大家都很熟悉了,正常来说,押金包括两个部分——房租押金和水电费押金

    目前深圳的市场行规是押二付一,即押金2个月,租金月付,这是一般的租赁条件;也有部分房子要求3个月押金的,这样的房子,一般价格上相对比较便宜,因此在谈价格的时候,如果你能接受押金3个月,则可以谈到一个更便宜的价格

    因为押金是免息的,租客给的押金越多,业主方可以免费使用的钱就越多,部分二房东,就是靠押金来补充现金流,进行规模扩张

    当然,在付押金的时候,也要考虑到风险,有部分业主(包括二房东),在公司运营出现问题后,会将房子以非常便宜的价格出租,但是要求很多的押金,收到押金后跑路

    福田中心区某高端楼盘,就出现过业主资不抵债,抢在法院查封前,将写字楼以非常便宜的价格出租,但是要求非常多的押金,在收取巨额押金后,失联跑路……

    因此,还是那句话,一份收益一份风险,在宝石埋藏的地方,常有毒蛇出没。在做决策时,按照市场正常价格签约就可以了,不要总是想着捡便宜;真要想捡便宜,也要做好尽职调查,考虑到相应的风险

    D. 免租期问题

    免租期,顾名思义就是免除房租的期限,一般用于租客搬家或者装修,这段时间业主不收租客的房租,但是物业管理费水电费等需要照常缴纳

    市场行规,装修好的写字楼,会给310天的搬家期,毛坯房,则根据装修时间来确定

    当然,也有少部分写字楼给的免租期特别长的,例如合同期3年,免租期3个月,这样的情况,一般会把免租期拆分成多份,第一年免租1个月,第二年免租一个月,第三年再免租一个月

    也有的业主采取这样的方式——在36个月的租期中,前面33个月正常付租金,最后的3个月免租金。这样做是为了避免租客在享受了免租期后,不再履行合同

    2018年车公庙某楼盘就发生过一个案例,租客跟业主签约3年,免租期3个月,押二付一,在用完免租期后,随即跑路,扣除2个月押金,还免费用了1个月的办公室,可谓神操作

    4:中介问题

    在中国的语境里,一直对中介有着不太好的印象,就连Mao太祖也说:“车船店脚牙,无罪也该杀”。作为牙行的代表,在野蛮生长的早期,出现了一些不规范的操作,乃至形成了黑中介这一称谓。但近10来年,随着行业发展的成熟,整个行业的服务质量已有较大改进,中介本身的素质也有了一定提升

    客观的讲,作为非标服务行业,要想让每个客户都满意,是不可能的,只能是尽可能的减小服务的方差,尽量往标准靠拢

    在租楼的过程中,往往会遇到以下几种常见问题

    A. 虚假房源

    几乎所有的租客,在找楼过程中都碰到过虚假房源的问题。现在大家都通过网络来寻找房源信息,而目前,网络上的租赁房源,绝大多数都是失真的

    网络房源天生虚假吗?其实不然,这是一个劣币驱逐良币的过程

    最初,网络上大家都发布真房源,公平竞争;突然有一天,某个人以低价格发布虚假房源,吸引到了众多客户,其他经纪人看到这招有效,纷纷跟进,进而房源信息越发虚假

    为什么会这样,难道经纪人生来就弄虚作假吗?没有人喜欢骗人,这是租客和经纪人合力作用的结果

    作为租客,每个人都想找到最便宜的房子,当大家都发真实房源,你会觉得价格贵,突然看到一套虚假房源,他的价格比其他的都便宜,图片还非常漂亮,自然你会给他打电话,而真正实在的房源,则被你pass了,所以最终就形成了这样的一个局面:发虚假房源的有客户进线,有饭吃;发真实房源的,无人问津,饿死。最终,市场上存活下来的,都是虚假房源,所谓劣币驱逐良币

    虚假房源,目前还没有一个有效的解决办法,作为租客,一个可以采取的相对高效的方法就是——通过网络找到一个相对靠谱的经纪人,让他帮你找房子,而不是找一大堆的中介,因为房源都是共享的,每家中介公司的房源都是一样,只有很少数不同,你找的经纪人多了,就会有陷入恶性竞争,各种套路就来了,最终会使你不厌其烦

    所以,在抱怨中介骚扰的同时,也要改进自己的方法,这样才能提高找房的效率和体验感

    B. 房源匹配程度问题

    很多人都抱怨,说中介提供的房源不符合自己要求,但是当中介问他到底要什么样的房子时,自己又语焉不详,好像很神秘的样子,最后只能是双方相互猜测对方的真实需求,徒然耗费时间精力。

    因此,当你找房时,首先要明确自己的需求,告诉为你服务的中介小哥

    你想要哪个片区?多大面积?你公司有多少人办公、需要几个隔间、多少卡座、以及对楼层、朝向、装修的要求

    非常关键的一点,还要告诉对方你什么时候需要用房子,这点非常重要。因为租赁市场的房源变动是非常快的,如果你短期内不能签定,而你看的又是非常热销的房源,那看了也是白看

    另外,您的租金预算也要告知对方,您希望租金总价在什么范围?以福田中心区为例,仅写字楼就有61个楼盘对外出租,单价从90550不等,价格差距是非常大的,如果您不告诉对方你的租金预算,难道你真打算把所有的楼盘都过一遍吗?

    所以,要想不浪费宝贵时间,要想提高效率,除了找一个专业靠谱的人服务之外,作为租客自己,也要放下身段,跟中介沟通好自己的详细需求,所谓给人方便,就是自己方便

    5:写字楼硬件细节

    A. 电梯

    电梯的重要性不用多说,最关键的时间段是上下班和中午吃饭的高峰期

    然而很多租户在看楼的时候,往往并不在高峰期时间段,也就没法全面了解电梯的状况,因此,当你对一个楼盘产生租赁意向后,应该在高峰时间段去试乘一下电梯,感受一下人流情况

    对于电梯,大部分楼盘都会说我们有多少部电梯,单梯服务面积是多少等等,但对于很多租客来说,这有点抽象。作为租客,我们可以从以下两个方面来考虑电梯的问题

    1.平均候梯时间

    现在新的写字楼平均候梯时间都在20-30秒,但高峰期就不一定能达到这个标准,因为侯悌时间还收到楼层停靠数量的影响。比如,有些楼盘的租户都是小面积单位,人员比较多,那电梯在每一层楼都要停的概率就比较高,平均候梯时间就会比较长

    2.楼层停靠

    传统的是普通分区系统,即分成低、中、高等不同区域,每个区的楼层均可按需停靠

    根据多年实操经验,选楼层有一个技巧:每个分区的第一层楼是电梯等候时间最短的,比如一栋40层的大楼,分成1-15层低区,16-30层中区,31-40层高区,那么16层和31层,相对来说候梯时间就是最短的

    B.空调

    很多租户在考量写字楼的空调系统时,最常问的都是这几个问题:什么系统?空调费怎么收取?空调开放时间?加班空调怎么收费?等等

    除了费用之外,最影响人体舒适度的还有温度和风量的调节,以及新风量

    根据最新版《室内空气质量标准》的要求,写字楼的新风量标准为每小时30m³/人。大部分2010年以前建成的写字楼,是达不到这个标准的

    而对于新建楼盘来说,虽然官方介绍上都说新风量是30m³/人,但关键还是需要亲身体验一下

    比如,有些写字楼虽用的号称最新的VAV系统,但实际体验却不尽如人意,例如冬天室内会闷、夏天室内冷热不均等

    这些情况往往是看楼时没注意到的,租楼前如果没有亲身体验一下,在以后的实际使用时可能会产生各种问题

    C.停车位

    对于停车位,租户关心的往往是:多少个停车位?月卡或固定车位的收费标准?

    但是,跟据大宝的经验,租客在看写字楼时要求去停车场看看的非常少

    停车位的规划和数量决定了车位是否好找好停,但是很多人只有亲自把车停在车库了,才能真正体会到是否方便

    停车场的出入口设置非常关键。假设一下,如果某个项目的出入口正好设在车流密集的主干道上,那无疑你会经常在手机地图上看到那一段路是黄色或红色的,特别是在早高峰,明明就在公司楼下,但就是进不去,这就是深圳人常说的“世界上最远的距离,叫做我在公司楼下”……

    D.洗手间

    很多租户在看楼时对洗手间往往只有短短一句话:几个厕位呀?随便看一眼就走了。但是,如果时间和条件允许的话,应该要试用一下才放心

    毕竟,有时候一个细节都可能会影响心情和健康。比如马桶冲水的声音,有些声音超级大,一冲水,会吓得隔壁一个机灵……还有洗手间的打扫频率、排风扇效果等

    所以说,细微之处见真章,在租楼的过程中,如果条件允许,尽量看的仔细些,在日后的使用过程中,才能更舒心

    当然,说了这么多,都是纸上谈兵。作为租客,要想少采坑,关键还是要多实地看楼,纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行,看房20套,自然心中有数

    最后,祝大家都能找到合适的办公楼,在找楼的过程中,多一点愉快,顺利!


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