深圳写字楼严重过剩?你想的太简单了!

深圳写字楼严重过剩?你想的太简单了!从2018年第二季度开始，深圳甲级写字楼空置率持续攀升，从14%一直上升到26.2%,甲级写字楼租金也从2018年第四季度的243元/㎡，滑落至现在的201元/㎡

深圳写字楼租金在下降，空置率在攀升，给了不少人看空深圳的理由，最近看空言论不少，论据是房价过高让产业空心化，企业大量撤离经济下滑更支撑不起高租金

其实关于写字楼空置的问题，很多人只看到了表面，而没有看到本质

大江东去 浪涛尽 金子终发光 深圳写字楼建筑不仅多 高 美 还很有内涵

1、深圳写字楼空置率持续攀升，并非是企业不断外流导致，反而是政府主动干预的结果

2019年深圳甲级办公楼市场新增可租赁面积约116万平方米，全年净吸纳量约48万平方米，需求落后于供应的局面持续凸显。供过于求，加之经济运行造成的市场波动及2020年第一季度的新冠疫情冲击，甲级办公楼市场整体租金下跌，空置率攀升。从2017年以来，深圳持续加大写字楼的供应，供应量大大超过新增企业的吸纳量，这才是空置率提高的根本原因，而不是租赁成本太高逼迫企业大量外迁。相反，北上广深四个一线城市，深圳的写字楼租金低于北京和上海，只高于广州

深圳写字楼相较与住宅的平易近人，实际是政府的有意为之。通过大量供应降低企业租赁成本，大量优质又租金优惠的办公空间可以有效避免企业外流，同时还鼓励更多企业做大规模。二是深圳土地资源十分宝贵，现在不预留足够面积的写字楼商务区，等以后不够用时就没有退路了。我相信深圳政府对写字楼的面积和占比设定，是参照了纽约香港这些产业高度集约化城市的数据的。正是基于以上这些原因，才会看到深圳写字楼不断攀升的空置率，但只有看问题更深一个层面，才不会大喊深圳正在做空自己，反而会佩服政府的眼光和格局

2、深圳产业受疫情影响有限，需求只是在压制而不是消失

深圳主要以互联网、通信、高新技术产业、金融机构布局较多，而这些企业正是深圳写字楼市场的主力租户，长期来看深圳稳定和良好的产业结构决定了疫情对写字楼市场长期发展趋势影响较小。深圳民营小企业活力十足，而民营企业的灵活性较强，对租售面积需求可变性也非常灵活，这也将为写字楼市场目前的局面迎来转机

3、深圳基础建设配备完整，“新基建“兴起深圳再次锦上添花

作为粤港澳大湾区的核心引擎城市，深圳在交通、通讯、城市规划上是有着全国乃至全球的顶级配备。在招商引资方面，有着天然的优势。2020年4月20日，国家发改委首次明确了中国“新基建”，包括5G、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网（物联网）等领域，而作为窗口试点单位的深圳，各个领域又将起到排头兵作用。最新一轮计划，深圳将总投资12485亿！深圳全面掀起“新基建”，可想而知站在风口上的深圳，将新增多少相关产业链公司的生根发芽、茁壮成长，商业办公等需求也随即爆发。粤港澳大湾区“虹吸效应”的不断释放，国家政策扶持的加大，越来越多的总部企业、创新型企业以及研发中心、销售中心、结算中心等会落户深圳

4、完整的产业链全球独有，地位无可替代

没错，完备的制造业产业链，是深圳引以为傲的一大优势。从“三来一补“起步，深圳在通讯、汽车电子、计算机及外围接口、消费类电子、广电、仪器仪表灯领域，均构建了完整的上下游产业链，打造了全球独有的完整而高效的制造产业链。很多企业能在最短距离找到想要的原材料，这是美国、欧洲和世界上任何地方都做不到的。举个案例来说，前两年外迁到湖北的一家精密电子企业又回来了，原因很简单，在深圳一个配件2小时配齐，而在外省需要2个星期

完备的制造业产业链优势，尽管受土地空间不足，物业用房，用工成本等影响，深圳其实仍在“企业外迁““产业空心化”等误读中，深圳大刀阔斧地淘汰和转型地段落户企业，而作为企业孵化器的产业园也将日新月异，建设了一批批产城融合的示范园，以夯实深圳实体经济基础。力使肌肉更叫强壮，骨骼更加健康，这也是城市发展的必经阶段

5、国际一流营商环境，政务服务全国领先

社会主义示范区规划，是媲美寓深圳特区成立的重要事件。也是作为中国来说有着深远意义的一次改革。处理好公有制与市场活力的关系，在更高起点、更高层次、更高目标上推进改革开放。此次定位，更重点在于活跃市场活力，特别是民营企业的市场氛围会更为灵活。政府在政策、资金上也会更区别于其它城市，呈现更为灵活，更为便捷的营商环境。深圳市市场监督管理局发布了优化营商环境改革的“41条”，为全球客商来深圳投资兴业营造稳定、公平、透明、可预期的营商环境，让市民办事更加快捷，显现出初步实效：目前全市商事主体总量近达到320万户，继续保持全国大中城市首位。善于创新勇于先行先试的深圳，也是吸引越来越多投资的重要因素

6、产品升级势不可挡，深圳具备前瞻性

写字楼低端化，同质化是全国写字楼面临的一个大难题，深圳在这方面具备很强的前瞻性。从越来越多的产业园、总部基地的兴起，我们看到深圳不仅仅只是在建造办公场所，而打造的一个产业与信息技术、资本、空间无缝对接的平台。深圳近年来兴起的工改工新型产业园区，是深圳商务办公发展的一个新方向和趋势。产业园区往往是集研发办公、商业、公寓于一体的大型综合体，商业、公寓的存在，赋予了园区更多的生活配套功能，这样的研发办公用房，更受企业青睐，如深圳湾科技生态园、龙岗天安数码城等。在产品上，也越来越多产品引入“科技+服务“概念”，这在全国也是处于领先地位的

7、根深蒂固的城市“创客”文化，渗透到每个深漂血液里

深圳是一个创新之城，“全民创业、创新”的文化精髓已经逐渐渗透至每个深圳人或深漂的血液中，蓬勃的生命力和创新能力，让所有在此的人都为之震撼和自豪。创客文化的兴起与盛行为本地经济增长带了新的动力，创新一度成了在“新常态”下由政府和民间共同推进的经济转型模式。创客文化将在一定程度上带动写字楼市场的回暖，为深圳写字楼行业发展画上一笔浓墨重彩的颜色

8、深圳举行2019年招商引资大会：现场签约16个重大项目，投资总额约463亿元

2019年7月12日下午，以“与深同行见圳湾区”为主题的深圳市2019年招商引资大会在五洲宾馆举行。市长陈如桂在大会上致辞、为相关企业颁奖，并见证企业投资项目签约。据悉，本次大会上共有16个重大招商项目现场签约，投资总额约463亿元人民币

陈如桂在致辞中介绍了深圳一流的综合创新生态、完善的产业配套和更加市场化、法治化、国际化的营商环境。他说，深圳正深入贯彻落实习近平总书记重要指示批示精神，朝着建设中国特色社会主义先行示范区的方向前行，努力创建社会主义现代化强国的城市范例。未来，深圳将进一步深化深港澳更紧密的合作，携手穗港澳等湾区城市共建国际科技创新中心，打造国际化创新的高地和原始创新的策源地，建设国际一流的湾区和世界级城市群。深圳将进一步优化营商环境、政务环境和宜居环境，努力打造成为全球企业创新创业和投资发展的最佳首选地

据悉，本次大会共吸引世界500强和大型跨国企业、央企、中国500强、行业领军企业代表近500人参加。会上，沃尔玛等10家外资企业被授予深圳外商投资企业历史贡献奖，传音控股等10家外资企业被授予2018年度外商投资企业突出贡献奖。在招商推介环节，深圳市商务局围绕新优势与新机遇，详尽介绍了深圳投资环境、产业政策、要素保障等情况，福田区、坪山区、光明区分别介绍了深港科技创新合作区、深圳高新区坪山园区以及光明科学城等重点区域规划建设情况

9、数据显示，2019年第三季度，深圳全市净吸纳量由上季度的负吸纳增长至正吸纳27.5万平方米。其中，福田区子市场表现亮眼，净吸纳量由负转正，达9.9万平方米，绝对值增量为各区之首

成交活动见长数据之下，一些企业已悄然回流到福田CBD。例如，渤海信托、中邦基金、CSOFT华也国际、嘉石大岩等企业回流到平安金融中心，世界最大的人力资源管理咨询机构美世咨询回流到嘉里中心，浩天信和律师事务所回流到鼎和大厦……激流之下回归中心潮涌动

10、福田区落户了一批新金融市场重要基础设施和系统性重要机构，包括：平安科技、招商金科两大金融科技巨头，以及央行唯一批准设立的个人征信机构——百行征信、央行数字货币研究院、中信网安、中证信用云、中保车服等底层架构公司；还有银之杰、赢时胜、新国都等上市公司

这些企业构成了福田金融科技的前沿力量，未来将持续不断创新金融科技应用场景，共同组成辐射粤港澳大湾区的蜂巢体系。如今，福田的金融科技生态已基本成形

关键的是，福田区将打造数字金融先行示范区，加快建成全国首个数字货币大厦、全国首个征信大厦等数字金融载体，打造以法定数字货币研发、个人征信体系建设为核心，上下游围绕、覆盖全产业链的数字金融先行示范区；率先打造跨境金融先行示范区，积极争取建设大湾区大数据中心和大数据交易平台，为金融创新、科技创新提供支撑

此次金融科技试点落地深圳，深圳将在数字货币的试验中发挥重要作用，而福田区作为重要承载地，将进一步强化福田金融中心的地位，也为国家金融战略贡献力量

11、2020年4月1日、中国金融机构将迎来一轮史无前例的大洗牌，过去躺在牌照上赚钱的时代，将一去不返！根据中美第一阶段协议，中国金融服务市场将全面开放，打开市场，取消在保险、证券、基金、期货的外资股占比，这意味着国内金融机构即将迎来全面的挑战！

2020年4月1日，华尔街的丰富品类的金融产品即将登陆中国、中国资本市场在过去有长足进步，数据显示，2019年中国商品期货的成交量为38.55亿手，排名全球第一；股票市值约为8.5万亿美元，居全球第二位

但是，在市场的中资金融机构，核心竞争力仍然有待提高。比如说，我们130多家券商，比不过一个美国的摩根大通。我们的证券公司、基金管理公司，市场主体竞争力还要提高。它们的力量跟传统银行相比还是差，还不够

在市场开放后，中资金融机构能否和外资在水火交融中和谐共舞，值得期待！

然而对于一些缺乏核心竞争力的中小金融机构来说，可以预料，金融业的大整合、大洗牌、大收购即将到来。但是，竞争并不是坏事，过去的牌照垄断，使得一批金融机构躺在牌照上不思进取，甚至贪污腐败。而从中国的电子、消费、汽车等行业看，对外开放促进了行业进步，有利于打造中国公司的竞争优势。会有一批代表中国核心竞争力的公司脱颖而出。然而，在这个过程中，可以想象，一批中小机构将被淘汰出市场。用马云的话来说，今天很难,明天更难,后天很美好,但是绝大多数人死在明天晚上,见不到后天的太阳