深圳住宅调控新政 商业类型物业成为下一个投资风口 利好深圳商业物

  • 发布时间:2020/07/25/16:10 来源:陆壹捌捌玖
  • 重磅!深圳发布通知进一步促进房地产市场平稳健康发展!利好深圳商业物业

    买房就像相亲一样、其实买房就像相亲一样、你要地段好(黄花大闺女)、户型好(长得漂亮,身材好)、配套好(本科以上学历)、物业好(会做家务)、那价格高一点也是应该的(聘礼高)、但是你想花点钱在看看其他的,(继续相亲)、慢慢房价涨了(你年纪大了)、你喜欢的就被别人带走了

    20200715日,深圳发布通知进一步促进房地产市场平稳健康发展,具体政策如下

    一、调整商品住房限购年限

    深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

    夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

    二、完善差别化住房信贷措施

    (一)购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;

    (二)购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%

    (三)购房人家庭名下在本市拥有1套住房的,购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%

    三、发挥税收调控作用

    更新存量住房(即二手住房)交易计税参考价格,使计税参考价格更接近市场价格;同时,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

    四、细化普通住房标准

    享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下;实际成交总价低于750(含本数)万元。

    五、加强热点楼盘销售管理

    对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘,房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则,并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案,严控认购人数,合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

    六、推行房屋抵押合同网签管理

    进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度,房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签,未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。

    七、加大二手住房交易信息公开力度

    及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格,引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据,并对上报数据的真实性和准确性负责,对于不报、漏报、瞒报的中介机构,依法暂停其网签权限,纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。

    八、严厉打击房地产市场违法违规行为

    持续开展房地产市场秩序整顿工作,对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主,依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施,涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光,并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。

    此轮调控,给住宅降温利好商业物业

    2020年年4月以来,我市房地产市场交易较活跃,二手房价格上涨过快,部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象,引起广泛关注。20200715日,深圳发布通知进一步促进房地产市场平稳健康发展,给目前住宅火爆的成交市场降温,而且招招到位

    调控针对的不是房价而是上涨速度,当住宅价格暴涨,投资投机性需求扎堆时,深圳商业地产的投资者却一直非常理性、冷静,以致部分区域出现了明显商住倒挂的情况,深圳商业地产已经形成价值洼地。因此,当住宅市场遭遇调控,原有的优惠政策纷纷取消,部分投资住宅的门槛随着加大,投资者必然会重新考虑投资方向,执行同样贷款条件但存在价值洼地的商业地产就势必会吸引部分投资

    在住宅市场遭到调控,大量资金急需寻找新的投资渠道时,正在复苏上升期的商业地产势必成为最佳选择之一

     过去几年来,深圳商业和写字楼市场一直受政策影响很少,既没有得到政府鼓励和支持,也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。这次深圳住宅调控,住宅类地产过快增长进行有效抑制后,热点区域商业将率先迎来春天

    20200715日、深圳住宅调控新政,商业类型物业成为下一个投资风口

    深圳官方发布“新八条”楼市调控政策

    1、入户满3年且社保满3年才有购房资格,非深户要5年社保

    2、夫妻离婚,购房资格倒追3年计算套数

    3、首付比例:无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%,非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅7首付70%,非普通住宅80%

    4、转让增值税从2年免变5年才免

    5、豪宅线加了个总价750万的限制

    6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的

    综合来看,这次深圳调控力度非常大,限购、限贷、税收、普宅标准调整等能用的手段,全部都用上了,这会让深圳住宅市场急剧降温,把购买力推向其它领域

    新冠疫情重创中国经济,央行启动宽松政策。20200711日,央行公布的数据显示,上半年人民币贷款增加12.09万亿元,同比多增2.42万亿元。中国商业银行的资本充足率非常高。但对于银行的利润指标,要求也非常严格,贷款出口不仅要“量”,同时也要“质”。实体经济低迷,所以对于银行,压力也是相当大的。

    “固定资产贷款”是银行默认最安全的贷款出口,深圳在整体宏观经济环境下也一样,大量的资金及贷款需要找到有质量的出口,“固定资产贷款”是银行放贷最能实现“质”与“量”的途径。深圳此轮住宅新政调控,购买力可能会转移,可能会外溢,可能会轮动,资金会寻找一切保值增值的机会,这是资金的本能。流向深圳住宅的替代类型物业,是最大可能出现的结果,这种替代型物业就是深圳公寓、商铺、写字楼

    深圳作为中国城市资本活力最活跃的城市,热钱涌动,急需寻求机会

    全球央行开启“大放水”模式,降息、增加流动性等诸多措施不断推出,美联储更再度开启量化宽松模式,货币供应大幅度增加,资产被热钱追捧而升值,现金的购买力越来越弱,对抗全球大放水的最佳选择就是买入优质资产

    中国疫情得以控制,经济得以复苏,全球避险资金重仓中国资产。而更为突出的是,全国避险资金在重仓深圳物业,202004月份开始的住宅房价暴涨过热,就是最明显的现象。随着住宅的有效抑制,所有投资眼光也将聚焦到能替代深圳住宅的产品,那便是深圳商业物业

    新政以后,首先抑制的一定是过热的深圳二手房交易市场,深圳新房市场能够有实际名额买房的人数也会大幅下降,或许市场成交不会出现立刻断崖式下跌,但政策的收紧会让购房者重新进入观望状态。而且,以1000万的房产举例,一下子增加三四十万的交易成本会使得成交放缓;超过豪宅线且总价高的区域会最先受到冲击,因此,如果没有其他重大利好出台,最先冷静的或许也会从南山和宝中开始,逐渐波导到其他区域

    住宅市场遭到调控,本想购买深圳房产突然没有名额,本想再投资多套住宅,突然首付必须增加,这些大量资金急需寻找新的投资渠道,正在复苏上升期的商业地产势必成为最佳选择之一

    公寓将成为利好的首当对象

    公寓最大的优点是“不限购、不限贷”,对于“无名额刚需、二套房买家”来说,投资深圳公寓无疑是一条出路。目前深圳公寓的贷款优越性已明显凸显,公寓首付仅50%,俨然优于二套普通类住宅首付70%,非普通类住宅首付80%的条件,在贷款条件下,公寓对征信及银行放款条件也更为灵活宽松。而且公寓普遍“面积小、总价低”,势必会成为715新政后“刚需无名额,投资客、避险资金”最理想的选择

    深圳公寓作为“不限贷不限购”的优质资产,面对的是全国投资者。从前段时间深圳公寓的成交上看,外地客户购买公寓占比相当之大,特别是大宗交易,几乎以外地客户资金为主。可想而知,外地客户的重仓持有,加上新政后住宅投资客的投资转移,深圳公寓产品必将成为最具吸引的优质稀缺资产,产生新一轮火爆市场

    优质商铺、写字楼物业会受投资者青睐

    投资投机性需求扎堆时,深圳商业地产的投资者却一直非常理性、冷静,部分区域出现了明显商住倒挂的情况,深圳商业地产已经形成价值洼地。如深圳龙华部分综合体项目,住宅价格在10+,而住宅底商也在6-8万之间,写字楼更低,5万左右。但在投资回报率上,后两者的升值空间、投资收益确优于住宅。

    因此,当住宅市场遭遇调控,原有的优惠政策纷纷取消,部分投资住宅的门槛随着加大,投资者必然会重新考虑投资方向,执行同样贷款条件但存在价值洼地的商铺、写字楼就势必会吸引部分投资。 

    过去几年来,深圳商铺和写字楼市场一直受政策影响很少,既没有得到政府鼓励和支持,也不会受到政策限制和打压。商铺和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。这次深圳住宅调控,住宅类地产过快增长进行有效抑制后,投资者投资将会回归理性,不再盲目追求投资住宅的增值,而更为看重稳定投资回报收益的商业资产

    从投资的趋利性来看,“深圳商业物业”会优于选择“临深片区住宅”

    深圳住宅的节节攀高,使深圳住宅投资者失去了理性与冷静。资产投资回报率是衡量资产价值的最重要属性。而在过热的房地产市场中,投资者过于单一地盲目追求资产增值(即房产涨价),忽略了长期的投资回报率(出租回报),新政后投资者的投资心态会回归理性。

    深圳住宅调控后,目前投资热点呈现两种声音,一种是“深圳商业物业”,而另一种是“临深住宅”。但从投资的趋利性来看,“深圳商业物业”的持有一定大大优于“临深住宅”。目前临深片区300万总价月租金在5000元左右,出租率也非常低。而在深圳300万总价商铺或写字楼,确能实现8000-10000元,优势一目了然

    总结:

    1、资金流动性:住宅市场遭到调控,大量资金急需寻找新的投资渠道,商业地产成为最佳选择

    2、首付利好:目前商业物业贷款50%,已俨然优于二套普通住宅70%,非普通住宅80%

    3、贷款政策利好:对于商业物业,大部分实行不限购、不限贷,对征信及银行放款条件也更为灵活宽松

    4、平稳性强:深圳商业物业受政策影响小,目前处于合理且平稳阶段,部分商业物业处于价值洼地,本次住宅的调控,势必会激发优质商业物业的一轮价值激发

    适逢40年大礼包、深圳投资需求迫切寻找机会

    如今,深圳又不仅迎来了粤港澳大湾区,还被赋予了建设“先行示范区”的使命。毫无疑问,一个“前无古人,后无来者”的发展新契机正在到来,而这也意味着深圳将肩负更重要的发展职责。确逢40周年前的微妙之际,2020年07月15日、住宅新政调控,全国房价上涨总龙头被摁住,这其实也是向全国人宣布了中央的决心和意志,深圳住宅投机美梦破灭。但深圳投资需求迫切需要寻找机会,下一个风口在哪里,大家一目了然

    大雨过后,看似风平浪静,实则风起云涌,资本的聚焦又在转移


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