政策春风渐暖 一线城市 投资商办正当时

回顾2021年的房地产市场，可谓是风云变幻。2021年1月1日，随着“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度正式生效，房企融资端被限制，房企流动性迅速收紧；在上半年，全国限购、限售、限贷等政策持续升级，多地房贷利率上涨，房贷放款周期延长，经营贷等违规流向房市的资金被严查

2021年7月26日，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。这些政策通过影响单个房企的融资增速，影响房企拿地、投资、销售，降低购买者对楼市的信心

2021年，房地产市场政策整体偏紧，市场预期转悲，许多人进入观望状态，投资群体不断退出。直到后期，面对房市下滑、经济下行压力，监管层释放维稳信号，房地产行业才迎来监管政策缓和期。从2021年最后几个月开始到如今，尤其是在2022年两会前后，楼市开始转向，官方不断释放积极信号，地产吹起“暖风”，可以预感2022年的楼市资产将会逐渐增值。

信号一：多地楼市松绑，放贷加速

2022年以来，中国各地房地产相关利好政策频出，主要以稳定楼市为主，多着力在补贴、放宽公积金政策、因城施政、降首付、上调房贷额度等，如：

山东菏泽打响商业银行贷款，降首付的“第一枪”，首付比例最低降至二成，首套房房贷利率由之前的5.95%降到了5.6%左右。江西赣州首套房贷首付比例已经降到2成，目前国有大行、中信、广发、招商银行均已执行。另外，如果二套房在非限购区则首付3成、在限购区则首付5成。

据统计，全国超40余城发布各种力度的房地产宽松政策，给购房者更多的政策支持

在货币政策与信贷环境方面，根据2月10日，中国人民银行发布的《2022年1月金融统计数据报告》显示，1月份人民币贷款增加3.98万亿元，是单月统计高点，同比多增3944亿元，反映出实体需求回暖的迹象

人民银行按照中央经济工作会议部署，1月以来继续加大政策力度，引导公开市场操作和中期借贷便利（MLF）中标利率下行，带动LPR（贷款市场报价利率）下降，推动降低贷款实际利率，释放积极政策信号，提振市场信心，激发融资需求

据市场消息，全国多个城市都出现了房贷利率下调，深圳也是如此，各大行房贷利率2022年2月份出现下调，首套利率下降15BP，二套利率下降35BP，放贷额度基本较为宽松

信号二：六部门罕见齐发声

释放维稳信号

2022年3月16日，中共中央政治局委员、国务院副总理、金融委主任刘鹤主持召开国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。国务院金融委、财政部、证监会、银保监会、央行、外汇局6部委轮番表态，对房地产可能出现的系统性风险提出了保障措施，坚决要求稳定楼市，防范风险，稳定市场预期。

国务院金融委：及时研究和提出有力有效地防范化解决房地产风险应对方案，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长；财政部：综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件；证监会：积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险；银保监会：鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展；央行：坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险；外汇局：配合有关部门促进房地产市场健康稳定发展；

这是近几年官方首次如此大规模集中表态，在重要窗口期，释放稳预期、稳外资、稳发展的积极信号，对提振楼市起到重要作用。这是一个值得被铭记的标志性的时刻。当下处于至暗时刻的房地产行业，似乎等来了拨云见日的一天。

信号三：增强居民消费力

刺激房产投资

今年两会，政府工作报告提出，坚持 "房住不炒" 的定位，新增了"良性循环" 和"支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求" ，并提出今年主要预期目标GDP5.5%，就业1100 万，收入与经济增长同步，提升居民消费能力

值得注意的是，收入稳步增长，居民消费预期提升，将推动居民消费持续复苏，投入到房地产市场的消费也将有所增长，不管是商业、住宅还是公寓，都会有所受益。

信号四：粤港澳大湾区连续六年

写入政府报告

2022年，“粤港澳大湾区”连续第六年写进政府工作报告，充分展示了国家对大湾区战略地位的高度重视。

作为粤港澳大湾区建设的重要引擎，深圳深入对接中央要求、港澳所需、湾区所向、深圳所能，举全市之力推进粤港澳大湾区建设。

GDP跃上3万亿新台阶，综合改革试点40条首批授权事项大部分落地，国家高新技术企业数量累计超过2万家，前海深港现代服务业合作区改革开放全面深化，光明科学城等一批重大科技创新基础设施正加快建设……深圳不断释放出作为核心引擎的强劲动力。

毫无疑问，深圳是全球投资风口和高地，投资者应该要抓住这个所能享受到的城市发展红利

信号五：深圳二手房指导价

将迎来调整

近日网上一直在传深圳二手房指导价将上调3%-5%消息，但此前并没有官方出来说明。3月29日，深圳市住建局对相关媒体表示，二手住房成交参考价格的发布是为落实深圳房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，官方将会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布

自去年2021年2月8日二手房指导价发布以来，深圳二手房市场陷入低迷，成交量暴跌，全年成交40699套，同比下降57%。今年2月，二手房指导价政策出台一周年之际，深圳二手住宅过户数仅为872套，成交量跌至2008年以来的最低值。此次官宣深圳二手房指导价调整将给二手房市场注入定心剂，给予市场传递积极的，向上的信心。

跟紧政策步伐，投资商办正当时

随着房地产市场的转好回暖与居民消费力逐渐提高，楼市稳中求进，购房者信心增强，房产资产回归稳步升值。房产的投资价值成为人们关注的焦点，特别是商办物业的投资，由于回报率高于其他房产投资，也更符合人们在生活质量、财富程度达到一定程度上的投资需求。

最新发布的《2022年财富报告（2022Wealth Report）》预测，到2022年，投资者对房地产市场的兴趣还将继续下去，因为23%的超高净值人士表示他们计划直接投资商业房地产，20%的人表示他们将间接投资商业地产。

经过2021年洗礼的深圳商办市场表现出强大的韧性，将在2022年迸发出新投资机遇和活力，而持续关注深圳商办市场的中长期投资者们也将迎来新一轮的绝佳投资窗口期，不容错过