1、制度问题不解决、经济自然上不去

  蒋保信：2014年12月份开始、深圳的房地产企业佳兆业差点崩溃了、一些观察人士由此认为中国房地产的泡沫可能会破灭、还有一些人会担心房地产行业可能会硬着陆、对此您怎么看？

任志强接受蒋保信采访

  任志强：你们媒体提的问题、都是人云亦云的表面现象、没有做深入分析。

你要看看、香港有个公司也出现过跟佳兆业一样的问题、最高管理者被判刑了、结果却是股票上涨、这还是同期发生的、为什么佳兆业的管理人出了问题、就股票下跌呢？因为制度不一样。

  在香港的制度下、把脓包拔了、把病治了、这个公司还是好的。而在中国大陆呢？民营企业如果倒了、所有银行就都撤它的贷款、让它倒、没人想去救它。

  我们华润的的头头宋林也是在同时期被抓了、为什么他们的股票没跌呢？因为国有企业有背景、银行不抽它的贷款、继续给它贷款、佳兆业的问题、是政治问题导致的一个结果、跟房地产市场有什么关系呢？没有任何关系。

  我们企业家更关注制度问题、为什么？因为制度决定了企业家的生存余地、比如说、我们前几天去参观了珠海的通用飞机公司、这是他们当年代表国企从美国收购了同类公司的、但现在也面临制度问题、因为中国的空中管制、低空不开放，所以小型飞机是卖不出去的、在中国没有市场。

  中国政府必须把这个制度放开、才有可能让小型飞机进入家庭、一两百万美金的价格、对于有些需要的人来说、并不是买不起、它去年卖了380多架飞机、但是大部分是销往国外、国内的小型飞机基本上只用于农业和科研、根本没法进入民用的领域、但其他国家为什么可以？

  归根到底、如果不在制度上进行改革、类似于佳兆业或者其他一些问题、都会变成表面的经济现象、但背后的原因其实和经济没关系、制度问题解决了、经济自然就上去了、制度问题不解决、经济自然就上不去。

  2、其他方面不开放、经济增长只能依赖房地产

  蒋保信：有人说、现在政府把房地产当做中国经济增长的关键所在、为了使生产总值增长的速度保持在7%左右、必须让房地产坚挺、您怎么看这样的观点？

  任志强：我觉得不对、因为在其他制度不开放的情况下、只能靠房地产、但如果把其方面放开、不靠房地产也行、其他方面的改革暂时跟不上、不靠房地产靠什么？

  因为房地产是和民生联系最密切的、它关系到的产业链非常长、但是如果其他方面开放、比如允许民间投资去开采石油、也允许石油投资、经济立即就上来了、美国的页岩气革命、不就是因为市场开放吗？

  中国发展不了、是因为不开放、制度不开放、资源也不开放、比如土地资源、矿藏资源、哪个开放了？假定其他领域都开放了、还用依赖房地产吗？现在只有房地产开放了、只能靠它。

蒋保信：假如开放其他行业、房地产会不会衰落？

  任志强：不一定衰落、其他行业开放了以后、对住房的刚性需求和改善型需求也会同时上升的、用不着你去刺激、它也会上来的、你不管制它就行了、有些东西是相辅相成的、开放了、可能是百花齐放、不一定是你死我活。

  蒋保信：现在中国的房地产、在多大程度上能够拉动中国经济的增长？

  任志强：现在要靠房地产拉动中国经济、这种力量是非常薄弱的、今年不行、明年可能也不行、尽管出台了这么多刺激政策、没什么大用。

  蒋保信：为什么？

  任志强：因为债还没还完、库存还没消化、要有相当一个周期去消化库存和解除债务问题。历史经验就是这样的、2009年初、我们出台了一个4万亿计划、当时房地产投资和房产的销售都是迅速上涨的，但是房价增长的高峰是在2010年而不在2009年、房地产投资的高峰也是在2010年、新开工的高峰还是在2010年、2009年的销售上涨、只是消耗了大量的库存、所以当年的投资上不去、今年也同样、即使今年的销售很好、但也不能转换成投资、投资的高峰应该是明年下半年的事。

  我们的GDP计算方式有两种类型、一类是按投资增加值计算的、所以我们的房地产投资下来以后、经济就掉下来了。

  另外一类是按照房租计算的、但中国现在共有房租的增加值非常低、基本上对经济没什么太大影响、而国际上大部分国家计算GDP是以房租为主的、所以对GDP影响不在投资上、而是在房地产租金的增加值上。

  从目前来看、中国要想让房地产投资上去、还有许多工作要做、比如说户籍制度问题、土地制度问题等等、这些没有得到解决的长远问题限制了房地产市场的发展。

  3、想要房价降低的、基本都是自私的

  蒋保信：北大的姚洋说、中国经不起房地产行业的泡沫、如果房地产崩溃、中国金融市场也可能会有很大的危机。

  任志强：他说的是广义的房地产概念、比如很多企业把房产抵押、以获取流动资金、这个贷款量是非常大的、房价如果不跌、这部分仍然可以维持、如果房价大跌、它的内部就全垮了。

  假如房地产垮了、本来这个房子值一千万、银行可以贷给你五百万、但这个房子忽然只值三百万、银行贷给你的五百万就要收回来了、你工厂的流动资金就没了、那怎么办？

  蒋保信：从这个角度来说、房价也不能降、是吗？

  任志强：对、也没有降的道理。中国经济保持5%-6%很正常、你为什么要让房价降呢？你有毛病啊？黄金本来值一块钱、你非得说它值五毛？我找不到任何一个国家需要把房价降下来的理由、所有的国家都认为房价降下来、经济就不好、个人收入缩水、财富减少了、你为什么要让它降呢？

  有一部分人非常狭隘、完全是为了个人利益、自己买不起房子、就希望房价降下来、严格说起来、天天吵吵闹闹、想要房价降低的、基本上都是自私的、他们根本不懂经济、从宏观经济角度来看、哪个国家说要把房价降下来？

  蒋保信：也有分析师认为中国房价会一泻千里、因为中国未售的住房库存太大、而且富人开始前往美国、加拿大等全球化的都市购买房子了、因为那边有永久性的土地产权和良好的教育、法治环境。

  任志强：胡说八道。有点数据概念没有？移民到美国的人、一年也就八千多人、没有办法再有更多人移民过去了。你们查查总数量，移民到澳大利亚的能有多少人？全部移民加起来能有多少？

  即使移民出去的人都在国外买房了、所有投资加起来也不到三百亿美元、这对中国算什么？中国有八万多亿人民币、相当于一万两千亿美元、流失到国外的才三百多亿美元、算什么？媒体切不可用这种方式去瞎忽悠、我不认为他是分析师。

  李腾腾：我看到做土地政策研究的学者说、中国房价过高是因为地方政府把土地价格炒得很高、开发商或者房地产商从政府那拿地的成本特别高、这导致了房价的不断上涨、这是一个不正常的现象、您怎么看？

  任志强：政府把土地作为商品进行买卖、把土地的收益当做非纳入预算的小金库、本身就是我们制度上的失败、根本就不用讨论。

  土地价格在房价中占到60%、70%、我们好几年前的报告就提出来了、在08年的两会上、黄孟复专门把这个问题作为正式提案向政府提出来了、毫无疑问、这是房地产问题中非常重要的一个方面、没什么可讨论的。

  李腾腾：如果放开土地市场的话……

  任志强：要放开的不仅仅是土地市场、还有背后的其他一系列东西、为什么住宅的价格要比商业的价格高？因为对中国政府来说、住宅只能是一次性的投入、后期没有税收。

  假定我们按照国际办法、以居住地纳税为主、情况就会大有改变、因为以居住地纳税为主、住宅能产生税收、对当地政府来说是好事、它就会抑制房价、不让它涨太高。

  但我们现在不是这样的、所以地方政府宁愿给你折价、也希望你盖更多的写字楼、因为背后有更多税收。

你们只看一个点是不够的、如果不从制度上来解决这一系列问题、房地产的问题是解决不了的。