央行降准释放重大信号，2020年楼市小阳春，值得期待一下？

根据2020年元旦央行发布的公告，自1月6日起，央行正式降准，释放长期资金约8000亿元。这一次的降准，释放长期资金约8000多亿元。

近年来，央行执行宽松的货币政策，央行从2011年11月至今降准14次，存款准备金率从最高的21.5到现在的13，总共降了8.5个百分点，大概释放了超过12万亿的基础货币，2018、2019降准6次，释放资金总量达到5.28万亿元。

此次降准是为了支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，但是，降准不只会促进经济，如此大的资金规模有一部分进入房地产市场是肯定的，进而影响房地产市场。对个人而言，不管你是发展实业也好做投资也好，央行放水都是利好。

据市场预测，央行早有降准的苗头，2019年1月份央行也宣布降准1个百分点，释放资金1.5万亿的资金量，被认为是2019年年初楼市小阳春的动能。

这一次降准的降准幅度，虽然只有0.5个百分点，释放的长期资金8000亿，但去年有到期的MLF不续期，释放的长期资金也有8000亿，所以实际上，加起来和去年降准释放的资金量是一样的，2020年会不会历史重演，再来一波小阳春行情呢？

独自上行的深圳，是市场风向标

2019年深圳楼市从小阳春开始，在喧嚣中度过了一年，土拍市场火热、日光盘频现、购买力炸裂……等等关键词准确描述了深圳2019年的楼市画像。

在这些高能的词背后，是深圳楼市全年的热度不断的结果，首先年初的全国楼市小阳春行情中，深圳是绝对的C位，3月成交量环比上涨141.59%！接着粤港澳大湾区规划全文发布的驱动，带动了全国的资金涌入深圳，到了8月，先行示范区建设的利好来袭，又是新的一波利好；11月，豪宅税调整、深圳取消商务公寓“只租不售”限制……众多利好使得楼价横盘的市场中，深圳“独自上行” 。

上扬的楼市令深圳的新房成交额重新追赶上2016年，即三年前。据统计，深圳全年的新房销售数量约40958套，2018年全年的新房成交套数不到3万套，同比增长39.98%，比2016年增长0.82%。近日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告(201912)，其中的一线城市纬房指数监测显示，自2019年7月以来，一线城市房价走势出现分化，深圳房价独自持续上行，而北京、上海、广州等城市继续调整。2019年11月一线城市中深圳房价创出历史新高。

社科院认为，在最近几轮房地产小周期中，深圳往往领先于其它一线城市房价率先复苏，因而具有一定的市场风向标意义。本次深圳房价再度率先上涨，对其它一线城市的房价预期具有一定的正向影响。

抓住机会，这波行情还在持续，下一波又来了

2019年的楼市行情正好论证了房地内参 负责人尹香武先生在今年6~8月份先后强调说“三年不涨、必有一波”的预判。12月18日，尹香武先生在粤海城专场讲座中也再次进行了强调，这个论证的逻辑是：

预判的大环境：双百亿时代来临，钱不值钱

从2014年年初开始，尹香武 先生就不断提醒，“双百万亿”超级时代即将到来！指的是在2021年左右，中国M2（广义货币量）指标值将破200万亿，GDP（国内生产总值）破100万亿。事实上，2019年11月份，中国M2已超196万亿，距离200万亿只差不到4万亿，最新数据显示，2019年，我国国内生产总值（GDP）预计将接近100万亿元人民币、人均将迈上1万美元的台阶。

2保汇率的货币政策，带来了通胀

我国的外汇储备自2013年年末开始下降，至今已经下降了1万亿美元（7万亿元的人民币）。外部消耗7万亿元，内部相对应就要有7万亿元的通胀，即社会整体购买力会降低7万亿。

近年中国外汇储备变化

通胀带来的结果就是物价上涨，钱都附着在人们日常生活的方方面面，而近年来由于楼市的调控，房价趋于平稳，但是除了房价，其他所有的物品都涨价，2019年11月份，深圳市居民消费价格总水平比上年同月（同比）上涨5.0%创新高！其中，食品价格上涨19.1%，非食品价格上涨1.7%；服务价格上涨2.4%，消费品价格上涨6.6%。

如果一直涨下去，会超过老百姓的承受能力，这时候房价就要起到平衡的作用，2019年深圳楼市的翘尾说明相关操作已经开始。

近年中国外汇储备变化 深圳CPI

调控政策后坐力被抵消殆尽

政策是有后坐力的，一般三年左右这个力就会被市场自发抵消。2016年是楼市调控密集开始的一年，到如今已经过去了三年，政策对楼市的影响力下降了，因而才有了一波行情。

此外，居住需求的一种刚性需求，一直不购买物业不代表你没有了需求，压抑一两年可以，到了第三年可能就憋不住了。

所以到了2019年，密集的政策利好传来，憋不住的刚需们以及内地和港澳的来深置业的人员涌入，这一波行情顺理成章就到来了。

买入深圳，留给深圳人的时间不多

前文我们说了，“三年不涨、必有一波”行情会有外地的人员买入深圳。2019年的深圳国际影响力不断加大，营商环境也不断优化，各种资源及人才在集中……加上行情、持续的利好消息，让有投资意识又看好深圳的人，率先在深圳开办企业，进而在深圳置业。

今年深圳的几次豪宅的热销画面有力证明了深圳强大的购买力，这其中有相当一部分购买力来自外部，是外地的富豪进入深圳的有力表现，近两个月针对港澳居民内地购房的便利政策，也极大地鼓励了他们在内地购房热情。

而这一拨人加塞深圳肯定会挑选深圳地段好、资源好的优质物业，这样就会导致深圳好的物业越来越少，进入深圳的门槛也会变得高了，恐怕很快就会进入想买已经无法用原来的价格买到的情况，尤其是一些综合性的商务公寓，应重点关注。

进入2020年，在利好消息的持续影响下，作为风向标的深圳将会继续散发魅力，吸引更多外地的人买入深圳。

而与之相反的是深圳的新房供应依然紧缺，日前，据深圳中原研究中心统计数据显示：深圳2020年潜在入市项目不足70个，不到2019年的一半！同时，深圳早已进入了存量土地时代，旧改项目已成为深圳宅地供应主要来源，但旧改也更多的倾向于扩展产业空间，住宅用地再被压缩。

综上，深圳人的购房选择余地在缩小，因此要赶在下一波行情来临之前赶快置业，2020年已到，年初是置业的好时机。

2020购房指南

要跟上下一波行情，选择物业的时候也要擦亮眼睛。相对比港澳居民以及其他城市的置业者，已经在深圳常住的置业者应该要比外地来深置业的人要更有优势，他们更了解深圳，了解深圳各区的历史、各区的产业优势，各区匹配的资源，做到优中择优，淘到性价比高的物业更加容易。

深圳的城市价值是有目共睹的，在选择物业的时候首先要选择主城区的房子，这样不仅能享受到城市的资源，未来的变现能力也会更强。

其次要考虑综合的因素，选择性价比高的物业，考虑片区优势，物业自身优势、所能享受到的资源。选择有交通、学校、市政资源，受到到片区产业发展利好辐射的综合体，那是最能一不到位的选择方式，照顾到了方方面面的需求。

放眼整个深圳，性价比高，价格合适的项目其实非常少，位于福田CBD中心资产天元T7王座

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