利好！“商改租”新政出炉，深圳办公楼写字楼商业迎来“黄金发展期”！

深圳市住房和建设局关于公开征求《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）意见的通告

                           发布时间：2020-01-09 15:52

为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房，切实增加住房租赁市场有效供给，市住房建设局组织起草了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）。为保障公众的知情权和参与权，提高文件草拟质量，现就《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）公开征求社会公众意见。有关单位和社会各界人士可在2020年1月19日18：00前，通过以下三种方式提出意见：

（一）通过深圳市住房和建设局门户网站（http://zjj.sz.gov.cn）“互动交流-民意征集-征集主题”栏目在线提交意见。

（二）通过信函方式将意见寄至：深圳市福田区振华路8号设计大厦918室（邮编：518031），并请在信封上注明“规范性文件征求意见”字样。

（三）通过电子邮件方式将意见发送至：zlptb@zjj.sz.gov.cn。

附件：

1.《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）

2.《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）起草说明

                                    深圳市住房和建设局

                                        2020年1月9日

深圳市住房和建设局官网发布重磅利好——《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）开始公开征求社会意见。此次《通知》的制定出台作为指导性文件，对改建活动的各个环节加以引导和规范，以确保国家、省、市政策的落地实施。

《通知》《通知》的发布、不仅意味着未来深圳租赁住房将大幅增加是利民的重大举措，同时将合适的商业、办公用房转作租赁住房是盘活商业物业存量资产的有效手段

01“商改租”起草有何必要性？

关于该事项起草的必要性，《意见》指出：

（一）是贯彻落实国家、省、市有关培育和发展住房租赁市场的要求。国务院39号文、省政府7号文以及市政府6号文均提出允许将商业用房按规定改建为租赁住房，以支持租赁住房建设。

（二）是优化城市空间资源配置，提升商业办公用房使用效率的要求。在我市产业升级步伐不断加快、互联网对传统商业持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下，既有商业办公用房功能需随产业升级进行调整，传统工商业对空间的需求明显下降，部分区域商业办公出现闲置，原特区外商业办公空置较明显。此外，近年来城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业办公）持续推进，可能加剧商业办公用房闲置。

（三）是拓宽租赁住房供应渠道，实现市民住有所居目标的要求。 

02“商改租”改建有何原则？

（一）政府引导，市场主导。加大对“商改租”的支持力度，以区住建部门为主体，建立联合审核认定通道，引导企业按要求规范实施改建；优化资源要素配置，调动市场主体积极性，鼓励、支持专业化租赁运营机构实施改建。

（二）性质不变，整体确权。申请改建的既有商业和办公用房项目（以下简称改建项目）不改变原土地用途、土地使用年限和容积率。改建项目整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售。

（三）节能环保，绿色改建。坚持绿色改造原则，严格执行绿色建筑相关标准和规范，运用绿色建材和绿色技术实施改建，推行“商改租”绿色建筑评价，促进建筑领域节能减排和绿色创新发展。

03哪些商办可以改租？

具体而言，需同时满足以下条件：

一、首先是已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业；

二、其次，不存在查封登记等限制转移登记的情形；如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。

三、最后，以宗地或栋为单位；不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套（间）。

04“商改租”有何优惠？

为引导更多主体参与改建，《通知》中还做出了项目激励的安排。

将“商改租”与中央财政奖补挂钩，明确按照《通知》进行改建并使用，改建项目可按规定申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金，其用水、用电、用气价格均按照居民标准执行。改建后的租赁住房如纳入保障性住房体系的，可按规定享受相关政策优惠。

值得注意的是，《通知》明确该类租赁住房不提供学位。

05需要满足哪7个条件？

为规范该类租赁住房的改建活动、确保该类租赁住房的基本居住条件，《通知》对商业办公用房的改建提出了七个方面的要求。

（一）结构安全。改建项目实施前，实施主体应委托具有检测资质的第三方专业鉴定机构对房屋进行结构安全性检测鉴定，确定结构安全现状。改建项目不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，应确保房屋结构安全。

（二）消防安全。改建项目应以不低于公寓建筑设计规范和消防技术标准进行设计和施工，并按照公寓使用功能办理消防审批手续。日常消防管理应符合相关要求。

（三）环保卫生。改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风、采光、给排水等居住条件，并符合国家和本市的相关标准以及环保、水务、卫生部门的相关专业要求。改建后的租赁住房首次出租的，须经专业检测符合室内空气质量标准后，方可对外出租。

（四）物业规范。改建后的物业管理区域应当具备物业管理条件，符合本市物业管理的相关规定。

（五）用途限制。改建项目改建后应作为租赁住房用途，但不提供学位。自联合会审通过之日起5年内，改建项目的租赁住房用途不得改变。

（六）绿色改建。改建项目应按照国家和本市绿色建筑的相关技术标准和规范进行改建，改建后至少达到绿色建筑评价标识国家一星级或者深圳市铜级的要求。

（七）技术标准。改建项目的设计、建设和管理要求以及最小租住面积应符合国家、行业和本市现行相关标准和规范。

2020年新春大礼包 花落深圳办公写字楼市场！深圳商业地产变天，官方发文：商办楼可改造出租房！为何突放“利好”，专家解读

“商改租”也可以去“库存”？

记者了解到，上述《通知》主要从“商改租”的改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施五个方面进行规范。

对于改建条件，《通知》对可实施“商改租”的既有商业办公用房进行了限定。具体而言，该类用房需同时满足以下条件才能进行改建：

1、已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业。

2、不存在查封登记等限制转移登记的情形;如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。

3、以宗地或栋为单位;不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)。

对于改建要求，《通知》对商业办公用房的改建提出了七个方面的要求，包括结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、用途限制、绿色改建和技术标准。其中，为鼓励将符合条件的既有商业办公用房改建为租赁住房，《通知》对“商改租”项目规定了可申请中央奖补资金、实行民用水电费价格等鼓励政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租赁住房，且改建项目自联合会审通过之日起5年内不能改变租赁住房用途。《通知》还明确，该类租赁住房不提供学位，考虑到商业办公用房的改建多以小户型为主，且在不改变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。

《通知》还指出，在深圳产业升级步伐不断加快、互联网对传统商业持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下，既有商业办公用房功能需随产业升级进行调整，传统工商业对空间的需求明显下降，部分区域商业办公出现闲置，原特区外商业办公空置较明显。此外，近年来深圳城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业办公）持续推进，向市场供应了大量的产业研发用房，加上已有的总部基地、商务区规划，全市商业办公供应量持续增长，可能加剧商业办公用房闲置。

深圳甲级写字楼市场全市租金与空置率 2019年租金全年持续小幅下滑 空置率保持相对稳定

最近发布的数据显示，2019年深圳全市甲级写字楼市场新增供应同比增长12%到约70.7万平方米。相应地，空置率同比上升1.8 百分点到21.2%，导致租金相应调整下降3.4%，北上广深等一线城市地产市场已步入存量时代，关注“存量盘活”已成为商办楼宇可持续发展的重要出路。通过存量优化可激活老旧（闲置）物业多方面价值增值，最终实现“业主，租户，政府”三方共赢。

所以，有市场人士认为，就在大家对深圳写字楼空置率升高忧心忡忡的时候，“利好”突然杀到。

“商改住”受阻 “商改租”却得到鼓励

此前，一则由住房和城乡建设部与国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部委联合发文整顿住房租赁市场秩序的消息，在2019年末激起房地产市场上的各方热议。

这则名为《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(下简称《意见》）的文件，从六大方面发力整顿规范住房租赁市场。值得注意的是，该文件对商办、厂房等非住宅改造为租赁住房的管理口径有所调整，要求各地制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策，改造房屋应当符合建筑、消防、环保等方面的要求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，强调整体确权、性质不变的导向，是为了防范分拆分割等做法，比如说部分物业可能是存在既销售又出租等情况，这样容易形成分散的出租房源，对于租赁的管理会增加难度。

此外，“商改租”与“商改住”虽只有一字之差，但区别巨大。据不完全统计，自2017年以来，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京等十余个城市纷纷发布政策限制“商改住”。而这些政策的共同点便是：不得将擅自将商业办公类项目改变为居住用途。只是，在“商改住”全面受阻的同时，“商改租”却在不少城市得到鼓励。除了深圳，早在2018年上海在《上海市城市总体规划（2017-2035年）》的公告中，明确提到“可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房”。

去年7月，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合印发的《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，明确允许部分广州市内已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房在产权性质不改变的基础上，改造成住宅功能；用户的水、电、气价格也按住宅收费标准；但只能用于出租，不能销售。

影响如何？

在现实中，商业办公用房和厂房改居住，虽非第一次被官方提出，但向来是个敏感话题。

在深圳南山区塘朗片区，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，俨然成为了一个“艺术小镇”。记者调查发现，虽然是旧工业厂房，但集悦城从外形上看与新建的大楼没有差别，房间的装修与布置也极其“文艺”，一楼以配套餐饮为主，家电家私全齐，对于年轻人来说的确很具吸引力。与邻近的城中村塘朗村只有一路之隔，但与塘朗村的城中村房源相比，经过改造之后租金翻了近一倍。

由此可见，对于因城市发展、产业升级而“诞生”的一批无法适应新生产方式要求的老厂房而言，被改造成为租公寓等居住形态，成为了越来越多的企业眼中包含巨大的利润空间的业务。但另一方面，有经营长租公寓项目的投资人告诉记者，由于缺乏相关规定，无论是厂房宿舍改成的公寓，还是纯工业厂房改成的公寓，过去都很难通过消防审批。

从“控房价”到“控房租”， 深圳一直在出招，只是整体租金上涨的趋势仍未发生变化。有市场人士认为，将一些合适的商业项目转作住房租赁，既可以盘活商业物业的存量资产，也将有利于增加城市的住房租赁的供应，平抑房租价格。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对深圳来讲，近几年受互联网行业的冲击，商业体量的饱和以及部分企业外迁等影响，腾出了很大部分城市空间。与此同时，随着深圳人口的增加和居住需求的增大，迫使租赁住房快速的发展，但原有的商品住房租金水平太高，再加上城中村只是租赁的一部分。特别对于深圳的人才来讲，很难满足体面的租赁需求，所以就需要把存量住房空间盘活起来。深圳未来发展的是现代服务业，是一个高度人口密集型的产业，对人口的吸引力还会大规模的增加，所以在住房供应体系和模式上需要进行改革。