2019年、深圳甲级办公楼年末空置率高达25% 创历史新高 2020年全市租赁需求将逐步回暖

回顾2019年，尽管深圳甲级办公楼租赁需求整体较为疲软，租金水平回落，但凭借大型金融机构与科技巨头的需求支撑，净吸纳量小幅上升。中美第一阶段经贸协议文本达成一致将在短期内提振市场情绪，2020年租赁需求将逐步回暖，租金下跌幅度有所收窄。办公楼投资市场活跃，总成交金额创历史新高，大型金融机构继续看好市场。”

“优质零售物业市场方面，整体租赁需求平稳，租金小幅上扬，商场深化差异性调整，吸客效果明显。零售商在2020年对扩张计划持谨慎态度，将快速调整产品定位以达到精准营销。国内外机构投资者也将加速布局深圳零售物业。”

甲级办公楼年末空置率达25%，创历史新高

2019年，在经济增速放缓、中美贸易战持续、金融监管进一步收紧等多重因素作用下，深圳甲级办公楼租赁需求整体较为疲软，但租赁活跃度在四季度稍有回升。不少中小企业由于经营困难或对盈利前景悲观，成本管控更为严格，不得不搬迁至租金较低的办公楼。部分中小型金融企业因受到冲击较大，甚至出现退租的现象

进入2019年下半年，科技企业，尤其是行业巨头，在租赁市场上的表现相对抢眼，升级与扩张需求活跃，加上前海片区出台租金补贴政策与加大招商力度，市场录得多笔大面积租赁成交。同时，国内大型金融机构仍能保持一定的扩张需求，外资金融企业也因应金融开放政策的落实而开始加速布点。此外，专业服务类企业也把握租赁成本下降的机会进行升级和扩张。依赖大型金融机构与科技巨头升级、扩张和新设立需求的支撑，全年净吸纳量较2018年小幅上升，达90多万平方米。

全年录得200万平方米新增供应入市，其中接近四成位于前海片区，福田区最少。由于租赁需求疲软，全市空置压力迅速上升，至年末空置率达25%，创历史新高

全市租金水平较大幅度回落。不少业主为达成年底出租率目标，多选择以价换量以促进成交，其中以优质项目密集、竞争激烈的福田CBD租金下跌最多。后海片区因产业聚集效应，租户较为稳定，租金降幅较小。

办公楼投资市场成交瞩目，全年录得多笔整栋项目成交。由于深圳办公楼投资市场供需两旺，总成交金额创历史新高。得益于新供应较多，能满足大型机构投资者的自用和投资需求，南山区成交金额列全市之首，与市场发展趋势及新供应分布特点一致。种种迹象显示出大型金融机构看好深圳城市发展，积极布局办公楼市场。

市场展望：2020年深圳投资市场成交活跃度或将继续上升

中美第一阶段经贸协议文本达成一致将在短期内提振市场情绪，制造业与外贸相关企业的经营状况料将有所改善，金融开放也会继续吸引外资金融机构进驻。2020年全市租赁需求将逐步回暖。虽然未来12个月仍有超过180万平方米新增供应入市，但由于科技巨头将维持强劲的扩张与升级势头，国内外金融机构的需求也将持续上升，预计今年净吸纳量稍高于2019年。

值得一提的是，虽然联合办公行业进入调整期，但这一新型的灵活办公模式已为越来越多的租户所接受，业主也开始在楼宇内增加联合办公空间的比例及向租户提供额外的增值服务。

全市空置率将继续上升至26-30%。因空置压力短期内难以迅速缓解，部分业主仍将进一步下调租金，其中预计福田区租金跌幅仍较显著，前海片区由于大量新增供应入市，租金也面临较大下行压力。但全市整体租金下跌幅度将较2019年有所收窄。

预计投资市场供需两旺的势头不变，粤港澳大湾区的发展前景吸引更多投资者关注深圳市场，内资保险、企业总部和外资机构投资者的询盘量有增无减。市场上可售项目较多，买卖双方的价格预期也比过去更趋一致，2020年投资市场的成交活跃度或将继续上升。

优质零售物业：深圳购物中心深化差异性调整

指深圳优质购物中心市场

2019年全市租赁需求平稳，商场积极调整以吸引客户。得益于下半年新增供应良好的开业表现及已落成项目不断去化，全年净吸纳量超过84万平方米，较2018年明显上浮。本土智能终端品牌如华为、OPPO等持续在深圳布点，中端运动品牌与餐饮品牌租赁需求亦较为稳定。随着客群年轻化趋势日益明显，美妆以及潮牌服饰品牌扩张意愿有所增强。此外，针对年轻家庭的儿童类品牌也颇受购物中心业主青睐。

另一方面，市区内多家购物中心深化差异性调整，以期提升客户购物体验和提高客流量，例如Coco Park（福田）进行品牌升级，成功推出一系列中高端美妆品牌；海岸城上调零售业态比例、引入不少轻奢服饰品牌。根据仲量联行统计数据，上述两家购物中心在更换及新进驻品牌总数方面位列全市前五位，且品牌调整效果明显。除此以外，不少商场增加营销活动吸引消费者，代表项目包括壹方城和万象天地等。

下半年新增供应开业率良好，全市空置率有所下降。全年共有9个新项目约78万平方米新增供应入市，其中下半年新增供应占全年供应量的90%以上。大部分新项目开业表现优异，至年底已接近满租，因此大量集中供应未对全市空置率造成明显上行压力。截至第四季度末，全市整体空置率为2.3%，较2018年末有所下降。

全年租金整体平稳，呈小幅上扬趋势，2019年末租金同比上升约2.4%，涨幅高于上海与北京。此外，深圳市区与郊区全年租金涨幅持平。总体来说，租金增长主要来源于定位中高端、用户体验出众、以及不断调整品牌组合以适应潮流的优质项目，品牌零售商对于进驻此类项目亦较为积极。相反，经营情况相对欠佳的项目，特别是交通通达性较差、运营团队欠缺经验的购物中心，普遍承受空置压力，少数业主在第四季度主动下调租金吸引租户。

2019年录得一笔大宗交易，即领展房地产信托投资基金以66亿元人民币成功收购中心城，刷新了深圳零售物业交易金额记录，为资产增值类交易提供一个经典范例，特别是对于看好粤港澳大湾区发展，但又受制于深圳较高资产价格的机构投资者而言。此外，机构投资者对深圳零售物业市场一直保持较高兴趣，尤其关注位于市区且人流量大的现有物业，询盘量有增无减。

市场展望：核心商圈优质购物中心租金仍会稳定上涨

预计社会消费品零售总额的增长在短期内难以得到大幅度改善，零售商在2020年对扩张计划持较为谨慎态度。由于单店销售业绩压力加大，相对于过往通过增加店铺数量发挥规模效应，零售商更倾向于节省成本。此外，为了适应主流消费人群偏年轻化和潮流快速更替的特点，更多零售商将通过快速调整产品定位以达到精准营销的目的。供应方面，未来12个月预计完工的零售物业面积仅约36万平方米，均衡分布于市区与郊区，有限的新增供应为空置率较高的购物中心提供了去化的机会。因此全市空置率在2020年末或将继续下降。

考虑到郊区购物中心较为集中且同质化程度较高，为争取优良品牌入驻，购物中心的相互竞争将会加剧，未来12个月郊区购物中心租金增速或将放缓，而核心商圈部分优质项目的租金仍会稳定上涨。

投资市场方面，国内外机构投资者将加速布局深圳零售物业。鉴于现阶段售价相对较高，机构投资者将倾向选择地铁上盖以及周边社区购买力较强的大型项目，希冀通过对资产的升级改造及运营提升，来提高租金回报，并最终获益。

备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积