深圳买房 尽早买房 从13个字读懂为什么要 尽早在深圳买房

今天，深圳市住房和建设局发布了《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》，共9条新政，从多个角度对房企以及楼市恢复正常经营提出了针对性的扶持政策。从近期深圳楼市的动向看，似乎已经有点按捺不住的感觉，这时候投放这个9条，显然有助于房企和楼市恢复元气。

这几天，全国的新冠疫情有所好转，又有一些朋友向我咨询关于买房的事，看来，房子对大家来讲，还真是一件特别刚性的事情。今天的深圳，住房均价已经飙升到6万多，且在全国城市中间属于最高价之列。现在的房子还敢买吗？

我在深圳研究房地产已经二十多年了，说实话，这个问题这么多年来，从均价几千元开始就一直存在，期间遇到过太多的朋友一直在问我同样一个问题：现在能不能买房？除了几次短暂的调控导致的下滑时期之外，其他时间我都是建议对方买入，当然最终是由他们自己决定，根据自己的支付能力、地段需求和家庭实际需要，选择性买房。回头看，我给出的建议基本上是对的。

过去二十年中，总是有人房价说太高了，等降价了再买。他们的理由很明确：房价不可能永远涨，有涨必有跌。听起来有道理，可是，现实给他们的教训太大了。记得2007年“927”二套房限购政策出来以后，房价大幅下跌，到2008年10月，一年时间均价由1.7万下跌到1万多一点，当时我在深圳会展中心举办的一场论坛上说，房价基本到位，可以买了，下来后一位30多岁的女子指责我：你为什么不说房价要继续下跌？好像我能在楼市呼风唤雨似的。其实，我作为学者，只不过是对趋势做一点研判而已，我不可能左右大势，而且这世界上没有一个人能左右大势。果然，楼市很快反转，开始一路上升，到2009年底，已经涨到超过2万，整整涨了1倍。如果那位女子没有听我的建议抓紧买房，不知此时她该做何感想。

现在的楼市，的确和前些年的楼市不太一样，背后的全国经济形势比较严峻，深圳楼市的调控措施一直很严，限购、限贷、限价、限售等等刚性措施都没有取消，且会长期存在，看上去似乎买房子的理由并不充分。加上，如此高的房价，似乎有点到顶的感觉。然而，我仍然要对大家说，从各位手中资产的保值增值角度看，特别是从每个人的生活幸福的视角看，在深圳买房仍然是一种刚性决策，只要具备买房条件，仍然要抓紧“上车”。

在此需要申明一点，我建议大家买房，纯粹是一个学者基于深圳的真实情况而表达的个人观点，希望某些人不要随意猜测我是给什么人代言，经常读我公号文章的朋友都知道，我从来不在我的公号里发表任何软文，决不会给任何人在这里代言，请大家充分理解一个学者发表独立观点的权利。

好，现在我用13个字来让大家读懂为什么要尽早在深圳买房。

第1个字：松

全国经济形势仍然严峻，新冠疫情对一季度的影响是非常大的，加上去年中美贸易纷争，尽管去年底双方签了第一阶段协议，形势似乎在往好的方向走，但这种争端不可能结束，其负面影响是长期的，何况还有高科技、金融、信息等领域的争斗，对此不能抱任何幻想。目前国内的CPI上涨比较快，经济继续走低是大概率事件。基于这些原因，目前国内的货币政策和财政政策都是相对宽松的，包括刚刚开始的信贷换“锚”，LPR利率都是走低的趋势。这种政策之“松”当然是买房的充足理由。

第2个字：补

我们知道，去年以来，国家高层一直在表述一个非常重要的观点：不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段。我认为很多人错解了这个观点。实际上，二十年来，从国家政策的实际推行情况看，房地产从来不是被用来做“短期”刺激行为的东西，也不是单纯的一种什么“手段”，而一直是长期性、基础性的重要经济活动，尤其是在中国，在城市化的漫长过程中，房地产更是不可离开的经济活动内容，它上下有几十个实体经济产业相连，表现非常活跃。当国民经济出现困难时，房地产往往仍然能保持足够的活跃度，于是，它除了自身的经济属性外，还具备了抵御国家经济下滑和补充经济能量的“救火队”功能（任志强把它比作“夜壶”，是调侃而已）。房地产这种“补”的功能在既往二十多年里一直表现得非常明显，现在同样在发挥“补救”经济的功能。既然如此，包括货币政策在内，就不可能不通过各种渠道对房地产形成事实上的扶持，成为它的底气所在。

第3个字：强

尽管深圳近年来在中美贸易纷争中受到的影响特别大，但是，由于深圳整体经济的底蕴还是很好的，经济基本面仍然呈现比较稳定和强劲的有序增长态势，去年的GDP是6.7%的增幅，略有下滑，今年预计将仍然保持比较平稳运行的态势。深圳的这种经济底蕴和较强的经济增长趋势会长期存在，除了年初出现的新冠疫情的干扰，可能会有一两个月的波动外，大体从4月份以后又会恢复比较强劲的增长态势。从楼市看，其供应、需求、成交量以及房价等主要指标都会继续呈现积极活跃态势，稳定而强劲仍将是主体表现，这有利于购房需求的兑现。

第4个字：值

大家买房，最担心的是怕踩空，刚刚买了房，就遭遇房价下跌，岂不亏死？其实，对于房子这种人生最大宗的资产，不能像平常卖菜一样，过于担心它的一时性的涨跌，即便买了后有所下跌，也不用担心，为什么？你的使用功能没有变啊，怕什么？还贷压力大了吗？也不必慌，该还继续还，因为买楼前你算过账，必须有不低于一年的供款还贷能力才可以买。当然，更多的情况是，你买的房子还是不断小幅上涨了。用上几年时间，你就看明白了，手中的房子给你做了“房屋银行”，替你保值增值了，试想当年你没买，钱还在银行躺着，现在是个什么概念？一定是贬值的，所以，现在买了房要有一点耐性，不能有暴利心态，慢慢住着，慢慢地让它给你保值增值，这么多年来，大家都是这样过来的。

第5个字：机

今年是深圳经济特区成立40周年的年份，一般像这样的特殊时期，都会有一些说不清的机会。而去年8月，国家又给了深圳一顶超级大红帽：建设中国特色社会主义先行示范区。可能有些人没有看明白这个事的价值，我要告诉大家，这可是一次国家性的超级政策机会，会全面提升深圳的城市价值，包括物业价值。你看，去年以来，不断有重大机遇投放给深圳，比如，机场第三跑道批了，将来机场可以有一年超过8000万人次的旅客吞吐量，人来的越多，商机越多是不是？再如，刚刚，全国第四个国家科学中心落地深圳，这可是厉害，原来只有北京、上海、合肥三家，现在，深圳是第四家，这是在先行示范区架构内给予深圳的重大政策红利，这些都是重大的机遇，对于提升深圳地位和价值有着很重要的意义，大家都应该从中看到机遇，特别是属于自己的机遇。

第6个字：地

土地这个事对于深圳来说，可谓老生常谈，它是深圳城市的命脉，也是多年来最令人极度困惑的事。明明是国内发展最快的城市，GDP总量由40年前宝安县的1亿、两亿巨幅跃升为全国超大城市、一线城市的2.6万多亿，但是，城市就一直局限在这小空间里没有改变，就是那么区区不到2000平方公里（如果不算深汕特别合作区468平方公里面积的话）。过去若干年，每年深圳能够拿出盖新房的土地都非常稀少，去年以来由于经济下滑，增加了供地节奏，但仍然远远不够，土地匮乏仍然是深圳发展的最大瓶颈。多年来，深圳真是想尽了办法，比如填海，比如全城提高容积率，比如大规模旧改，都是希望在有限的空间内增加土地供应，但这种内涵式增地必然导致地价不断攀升，地价上升会传导到房价上来，这几乎是铁律。

第7个字：人

目前深圳仍然处在人口净增的高峰期，近年来每年净增约50万上下，名列全国第一。北京上海呢？不但不增，还出现小幅降低的情况。还有不少三四线城市人口也面临低增长和停止增长的困境。你想想看，连人口都不增加了，房价怎么往高走呢？房子毕竟是人来买啊。深圳的房子本来就缺，常住人口中间，拥有正规房产证住房的人占比也就30%左右，远远低于北上广，还需要大力补课呢，这边还在大量增加人口，说明住房需求还在不断增长。

第8个字：金

说完人，再说钱。深圳本外币存款量多年来不断攀升，到2019年10月末，已经超过8万亿，达80292亿，高居全国第三，而此时广州的本外币存款余额才58519亿，只有深圳的72.9%。全国各路资金源源不断进入深圳，其中一部分流入楼市。此外，统计显示，深圳居民贷款购房比例列全国第一。其实，现在的城市都是开放的，每年都有大量内地人前来深圳，通过各种渠道，绕过房票限制在深圳买房。这不，疫情还没结束，深圳刚刚放出一个高端公寓盘，价格在2000万至5000万之间，竟然很快被抢光，我相信其中至少有一部分是外地人在操盘。

第9个字：产

有了人，有了钱，产业当然会往高层次走。反过来说，深圳的产业结构大幅升级，必然吸引更多的人和人才、更多的钱进来。目前，在粤港澳大湾区和先行示范区这“两区”政策引领下，深圳的创新型科技研发和智造、金融、新能源、高端装备制造，海洋经济、生物医药、数字经济、新材料、新一代信息技术、绿色低碳产业等现代产业正在发力，将引领产业结构迈向新高度，相关片区的物业资产价格将相应上升。美国硅谷就是由于科技产业强大，导致其物业价值在美国处于最高之列。

第10个字：改

旧城改造，简称旧改，现在在深圳被称为城市更新。听起来是不是有点滑稽，一个还不足40年城龄的城市，怎么就抢在那些千年古城之前，在全国掀起了最大规模的城市更新或旧城改造呢？深圳有那么“旧”吗？需要大规模“改”吗？说对了，很旧很旧，需要旧改。一方面，深圳建城早期那些旧房子中，大量的是海沙房，专业一点的都知道，这种房子的寿命过不了30年，现在看起来都是伤痕累累，更有不少危房；另一方面，深圳没有土地了，更多的新增用地，就是要从旧改中“淘”地。所以，深圳的城市更新搞得热火朝天，这可以明显改善和提升城市投资环境和生活品质，同时物业价格也自然会往高走。

第11个字：轮

仔细算一下，深圳经济和城市建设的热点已经在空间上出现了多次“轮回”，要么一路向西，由罗湖进入福田，再涌向前海，要么来个东进战略，又杀个向东的回马枪，要么借大湾区崛起的东风，再次向西直奔珠江入海口一带，享受大空港的超级机会。大家轮流坐庄，轮流当热点，结果，无论西东，无论南北，都有了某种城市中心的架势，这就是所谓“全境中心化”，导致满城热点频现，房价轮涨。其实，放在大湾区的视野之下，整个深圳不过是一个小小空间，只不过它已经成为大湾区的核心地带，所谓内部的“风水轮流转”，也就是短期内的热点震频而已，其实各个节点都不同程度存在投资的丰厚潜力。地价房价不同，但增值幅度并不会差得很大。

第12个字：借

谈到深圳的优势，40年来我们都会讲到“毗邻香港”。这不奇怪，当年中央设立4个经济特区，厦门毗邻台湾，一直指望不了太多；珠海毗邻澳门，力度太小；汕头仅仅是因为境外潮汕富佬多，想利用这个优势发展，实际情况并不理想；唯有深圳，毗邻香港，可谓最大限度地“借”了香港的国际中心城市的优势，把自己快速发展起来了。现在香港不断出现政局动荡甚至暴乱，经济严重下滑，深圳还能“借”吗？能！本来，粤港澳大湾区战略中，中央是对香港寄予厚望的，希望香港带领大湾区迈向新高度，然而香港不争气，竟然闹出了严重的政局动荡和暴乱，导致中央转而强化了对深圳的期待，推出了先行示范区的超级政策。这也可以看做是从香港的一种“借”，看来，毗邻香港，盛衰均可“借势”啊，这个“势”当然会让深圳的资产增值。

第13个字：涨

过去二十多年的楼市发展史表明，房价除少数几次短期下跌外，基本呈现持续上涨局面，年度同比涨幅少则10%、20%，多则能够达到80%、90%甚至1倍，二十多年下来，总体涨幅有了十几倍、几十倍。未来涨幅会下降，但绝对值仍然在缓慢地攀高。买房就是踏上发展的快车。有一种说法，一房胜过打工10年20年。这一年来深圳房价一直在悄然上涨，从5.3万的均价上涨到6万左右。已经有人预测，甚至房价在未来仍然会继续上涨。从尊重客观趋势视角看，我无法反驳说，这种说法一定是错的，正如十年、二十年前，我当时没有反驳说，深圳房价一定达不到均价6万。我的预测，未来若干年，深圳的房价会有涨有跌，但跌是偶然的，涨是必然的，只是涨幅大概率是相对稳定的，决不会再出现那种暴涨态势。当“涨”成了一种长期的潜在趋势，我们该怎么办？你扛不住趋势，就只能抓紧“上车”，早日成为深圳的业主，别无他法。

文章的最后，我还想再啰嗦几句：在买房这件事上，不要和趋势为敌，长期租房为房主打工并不是最佳居住选择。努力工作挣钱，顺势巧选，“上车”为王，应该成为每一个无房者的基本诉求。幸福其实很简单，就是在自己房子的里舒适地生活开心地笑。