深圳写字楼租赁常见问题探讨 深圳租赁常见问题解答

每年春节后的2-3个月是Lou市的传统旺 季，所谓金3银4、写字楼租赁也一样，每年的这个时候，都是退租、换租的高频时期，今年虽然受疫情影响，但人们租楼的热情不减，从租客明亮的眼神中，可以预见到今后的经济一定不会差，只要不乱管制不乱折腾，要不了多久，整个市场就会活力四射

小编最近期也接触了很多租楼的客户，在沟通的过程中，很多人都吐槽在找楼过程中的各种问题，比如虚假房源问题、合同签署问题、中介套路等等

今天就将写字楼租赁过程中部分常见的问题发表一点个人看法，希望对有写字楼租赁需求的人有所帮助

1：大家最关心的问题，价格

首先，务必记住一句话——价格是多维的

大家在找楼的过程中，应该都有过类似的体验：在网上看到一套很便宜的房子，兴冲冲跑过去，结果大失所望，因为该价格嵌套了各种条件，比如说付款方式、租赁期限、行业限制、使用率超低等

每个人都想找到便宜的房子，这是人之常情，但是当你发现一套超级便宜的房子时，你需要多问一句多想一想，往往该房子会是下列情况之一

一、付款方式问题

例如某个业主急需现金周转，在尝试过各种融资渠道后，他也可能会把房子以远低于市场的价格出租，但是要求租金半年付、年付、乃至几年租金一次性付清等

二、租赁期限问题

部分二房东的物业，跟原业主的租赁合同即将到期了，只剩下几个月的期限，这种情况下，他们也会采取超低价格出租，但是合同只能短签

三、行业限制问题

例如深圳上梅林的新一代信息技术产业园，全新的甲级写字楼，租金单价不到100元，隔壁的卓越城150元以上，很多人看到这么便宜的价格就冲过去了，结果一问，人家对行业有限制，只限于5G、芯片、金融科技以及高端服务业这四大产业，其他行业的公司，价格要150—180

四、使用率问题

很多人在租楼过程中，都非常看重单价的数字，甚至有点执拗

大宝曾经的一个客户，总公司在上海，需要在深圳租楼开设分公司，但是上海总部给的要求是——租金单价不能超过上海总部的单价，也许这是为了区分总部和分公司不同的等级

大宝带这位客户把整个福田中心区的61栋楼转了个遍，结果他看上的楼单价全都超过了上海总部，怎么办呢？为了达成总部要求，在跟业主协商后，采取了二房东打法，把面积放大，使用率调低，从而降低单价，最后通过了总部的许可，顺利的签定合同

这是一个正面的例子，而日常找楼过程中，当我们发现了一套非常便宜的楼时，兴奋的跑到现场查勘，最终发现使用率只有35%左右，甚至更低，单价看似很便宜，但是细算起来并不实惠，这是常态

使用率，分2种情况：原始使用率和调整后使用率

一般来说，大部分写字楼的原始使用率在70%左右，少部分能达到80%，超高层的甲级写字楼使用率在60%，例如平安金融中心原始使用率60%左右，华润春笋57%左右；旧厂房改造的办公楼，使用率一般都会达到80%以上，例如车公庙泰然科技园使用率83—85%

而目前市面上出租的写字楼，大部分使用率都是经过调整的，从30—70%不等，一般来说，二房东的物业，使用率在40%左右（对外都说5成）；一手业主的物业，使用率在70%左右，也有部分业主学习二房东吃面积的

例如南山科技园，今年出现了很多单价60元左右的房子，但是实际使用率只有3成左右，换算成原始7成使用率，实际单价也在140元左右。因此，有些单价看似很低的房子，实际并不是表面的那么便宜，不能单纯的看数字

综上，当你看到一套房子的时候，不要只顾单价数字的高低，而是要综合考虑各方面因素

因为价格是多维的，单看数字，难以呈现全部信息

你需要的不是一条曲线，而是一座山，构成写字楼价格这座山的元素，包括但不限于付款方式、租赁期限、使用率、行业限制等等

2：说到使用率，不得不提二房东

二房东这一行业古已有之，他建立在租客的需求与一手业主的供给不匹配的客观基础之上

调整使用率这一神技，可谓是二房东的伟大创举，它极大的顺应了客户的需求，并随着条件的变化而不断调整，实在是弹性供应的典范，不仅让租客以满意的价格租到了合适的房子，自己也赚到了应得的利润，皆大欢喜

2015年，随着“大众创业万众创新”口号的提出，创业浪潮席卷大江南北，初创企业如雨后春笋般冒出来，这使得深圳的写字楼租赁市场火爆异常，甚至一房难求，随之而来的就是二房东的黄金岁月。

由于租客对于单价、装修、办公家具等有着众多个性化的需求，一手业主通常没有时间与精力来应对多变的需求，但是二房东就不同了，他们是专职的，有一套比较完整的应对系统，可以根据租客的不同需求，提供定制化的产品

租客要个性化装修的，可以；要改动格局的，可以；要配家私的，没问题；要厂房的价格租甲级写字楼的，可以；要多个备案地址的，同样可以；简而言之，一手业主做不到的、不愿意做的，他们都可以，只要您开心付钱租楼就行

有利润才有服务，二房东也要赚钱的，钱从哪里来？第一，低买高卖的差价，第二调整使用率，俗称吃面积，第三运营服务收益

100元单价从一手业主承租过来，改造后120元出租，赚差价；原始使用率70%，装修改造后，面积放大，把使用率调整到40%左右，这样毛利率就可以达到60%，扣除掉装修、运营管理、营销成本后，可以得到30%左右的净利润；做得更好一点的，还可以为入驻企业提供HR、法律、财务等一系列配套服务，赚取相应的服务费

对于二房东，很多人都存在误解，认为他们炒高了价格，在这里，我想客观的说一句，二房东虽然存在少数不良分子，但大部分还是敬业的市场参与者，他们之所以存在，根本原因还在于他们真正的创造了价值，作为租客，不能对他们喊打喊杀

（以下观点，可能引起您的不适，板砖轻拍）

高中课本上，我们都学过这样一句话：“商人通过贸易和流通，降低了制造成本……商人并不是社会的蛀虫，而是巨大的财富制造者”

这个道理相信大家都认可，那么，二房东作为一个 “写字楼服务商人”他们同样也是创造价值的。

从经济学角度来说，倒腾房子和倒腾蔬菜水果本质并无区别，都是买进卖出

二房东这件事很简单，向A业主买进，向B租客卖出

那为什么A业主不能直接卖给B租客呢？当然可以直接交易，这个比例最初大约占95%，而现在降到了50%左右，即有一半的房子是二房东提供的

最初，都是A和B直接交易的，但也有一些情况下，A和B无法达成交易。例如：A暂时找不到B或者A的供应和B的需求不匹配。

典型的如B要精装修的小户型，但A只有毛坯的大户型，但是AB都不想干装修和面积分割的活；又或者A希望合同长期稳定，但B只愿意短租，双方期限错配……

在这些情况下，二房东C的介入，对A和B都有好处

二房东C可以长期承租业主A的房子，让业主可以长期稳定收租，不用担心空置问题；还可以为租客B提供个性化的面积分割、装修等，满足租客个性化需求，这样就很好的协调了AB之间的供需不平衡问题

商业自有其规律，有问题就会有商机，尊重商人，才是万善之源。二房东只是商人的一种，商人越多，供应越充分，消费者选择越多，在市场经济的作用下，不论是业主、租客还是二房东，大家的总福祉是增加的

所以，以后再遇到二房东，请不要带着有色眼镜看待对方，他们不是租客的竞争者，而是租客的合作伙伴

市场经济背景下，生产者和生产者竞争，消费者和消费者竞争。租客的竞争者，是别的租客，你看中的房子，可能被别人租掉；二房东的竞争者，是别的二房东，你不愿意降价，会有别人提供更便宜的产品

二房东没有炒高价格。蔬果贸易商把南方的水果运到北方，将北方的蔬菜运到南方，消费者多了一种选择，贸易商也赚到了合理的利润，在非垄断的前提下，没有人可以做到囤积居奇，更别说炒高价格，价格高了，自然会有更多的竞争者参与，从而拉低价格

他们也不是暴利。一个生意，如果最初存在超额利润，那么就会吸引别的参与者进来，随着供给增加，利润最终会回归合理水平

一开始，二房东确实很赚钱，但近年随着竞争的加剧，大家赚取的也仅是增值服务的合理利润，很多做联合办公的二房东，都是亏损的，例如全球最大的写字楼二房东WeWork就是长期亏损

综上，二房东并非人们所想的那样不堪，他们重要的市场参与者，虽然纯在各种问题，但总体上瑕不掩瑜

3：签约的问题

写字楼租赁很大程度上是一个TOB 的生意，签约主体以公司为主，这就会牵涉到法务审核的问题，在签约过程中，以下问题是典型

A. 合同版本问题

实操过程中，我们经常会遇到签约用哪个版本的问题，业主方一般会有自己的版本，部分租客也会提供自己的合同版本，签约时，双方法务经常会挑对方的刺，都说对方条款有问题

客观的讲，不论是业主还是租客的合同，往往都倾向于保障自己的利益，权责利的分配上，并没有完全遵循对等原则

而租赁所的版本，则是中立的，双方权利义务都照顾的比较完善。因此为了公平起见，个人建议统一用租赁所提供的制式合同，主合同有未尽事项，双方可以订立补充协议

B. 签约面积问题

简单来说，租楼过程中，我们会遇到4种面积——房产证面积、使用面积、出租面积和备案面积。

出租面积就是业主和租客双方所签租赁合同的面积

在签约后，需要到租赁所办理备案手续，此时需要重新签定一份合同，在备案这份合同上，需要写清楚备案面积多大

一般而言，同一套房子，业主方特别是二房东会将其分割成多个小面积的备案地址，因此备案面积总是会小于租赁面积，也小于房产证面积。如果某些行业对备案面积有要求，在签合同之前，一定要跟业主方确定好，这套房子能给多大的备案面积

大宝就遇到过一个案例，租客公司是从事人力资源业务的，要求备案面积达到100㎡，但是他们只有4个人办公，实际租赁只需要50㎡就够了，因为租客事先没有讲清楚备案的要求，最后导致合同作废，重新找房，费时费力

C. 押金问题

押金大家都很熟悉了，正常来说，押金包括两个部分——房租押金和水电费押金

目前深圳的市场行规是押二付一，即押金2个月，租金月付，这是一般的租赁条件；也有部分房子要求3个月押金的，这样的房子，一般价格上相对比较便宜，因此在谈价格的时候，如果你能接受押金3个月，则可以谈到一个更便宜的价格

因为押金是免息的，租客给的押金越多，业主方可以免费使用的钱就越多，部分二房东，就是靠押金来补充现金流，进行规模扩张

当然，在付押金的时候，也要考虑到风险，有部分业主（包括二房东），在公司运营出现问题后，会将房子以非常便宜的价格出租，但是要求很多的押金，收到押金后跑路

福田中心区某高端楼盘，就出现过业主资不抵债，抢在法院查封前，将写字楼以非常便宜的价格出租，但是要求非常多的押金，在收取巨额押金后，失联跑路……

因此，还是那句话，一份收益一份风险，在宝石埋藏的地方，常有毒蛇出没。在做决策时，按照市场正常价格签约就可以了，不要总是想着捡便宜；真要想捡便宜，也要做好尽职调查，考虑到相应的风险

D. 免租期问题

免租期，顾名思义就是免除房租的期限，一般用于租客搬家或者装修，这段时间业主不收租客的房租，但是物业管理费水电费等需要照常缴纳

市场行规，装修好的写字楼，会给3—10天的搬家期，毛坯房，则根据装修时间来确定

当然，也有少部分写字楼给的免租期特别长的，例如合同期3年，免租期3个月，这样的情况，一般会把免租期拆分成多份，第一年免租1个月，第二年免租一个月，第三年再免租一个月

也有的业主采取这样的方式——在36个月的租期中，前面33个月正常付租金，最后的3个月免租金。这样做是为了避免租客在享受了免租期后，不再履行合同

2018年车公庙某楼盘就发生过一个案例，租客跟业主签约3年，免租期3个月，押二付一，在用完免租期后，随即跑路，扣除2个月押金，还免费用了1个月的办公室，可谓神操作

4：中介问题

在中国的语境里，一直对中介有着不太好的印象，就连Mao太祖也说：“车船店脚牙，无罪也该杀”。作为牙行的代表，在野蛮生长的早期，出现了一些不规范的操作，乃至形成了黑中介这一称谓。但近10来年，随着行业发展的成熟，整个行业的服务质量已有较大改进，中介本身的素质也有了一定提升

客观的讲，作为非标服务行业，要想让每个客户都满意，是不可能的，只能是尽可能的减小服务的方差，尽量往标准靠拢

在租楼的过程中，往往会遇到以下几种常见问题

A. 虚假房源

几乎所有的租客，在找楼过程中都碰到过虚假房源的问题。现在大家都通过网络来寻找房源信息，而目前，网络上的租赁房源，绝大多数都是失真的

网络房源天生虚假吗？其实不然，这是一个劣币驱逐良币的过程

最初，网络上大家都发布真房源，公平竞争；突然有一天，某个人以低价格发布虚假房源，吸引到了众多客户，其他经纪人看到这招有效，纷纷跟进，进而房源信息越发虚假

为什么会这样，难道经纪人生来就弄虚作假吗？没有人喜欢骗人，这是租客和经纪人合力作用的结果

作为租客，每个人都想找到最便宜的房子，当大家都发真实房源，你会觉得价格贵，突然看到一套虚假房源，他的价格比其他的都便宜，图片还非常漂亮，自然你会给他打电话，而真正实在的房源，则被你pass了，所以最终就形成了这样的一个局面：发虚假房源的有客户进线，有饭吃；发真实房源的，无人问津，饿死。最终，市场上存活下来的，都是虚假房源，所谓劣币驱逐良币

虚假房源，目前还没有一个有效的解决办法，作为租客，一个可以采取的相对高效的方法就是——通过网络找到一个相对靠谱的经纪人，让他帮你找房子，而不是找一大堆的中介，因为房源都是共享的，每家中介公司的房源都是一样，只有很少数不同，你找的经纪人多了，就会有陷入恶性竞争，各种套路就来了，最终会使你不厌其烦

所以，在抱怨中介骚扰的同时，也要改进自己的方法，这样才能提高找房的效率和体验感

B. 房源匹配程度问题

很多人都抱怨，说中介提供的房源不符合自己要求，但是当中介问他到底要什么样的房子时，自己又语焉不详，好像很神秘的样子，最后只能是双方相互猜测对方的真实需求，徒然耗费时间精力。

因此，当你找房时，首先要明确自己的需求，告诉为你服务的中介小哥

你想要哪个片区？多大面积？你公司有多少人办公、需要几个隔间、多少卡座、以及对楼层、朝向、装修的要求

非常关键的一点，还要告诉对方你什么时候需要用房子，这点非常重要。因为租赁市场的房源变动是非常快的，如果你短期内不能签定，而你看的又是非常热销的房源，那看了也是白看

另外，您的租金预算也要告知对方，您希望租金总价在什么范围？以福田中心区为例，仅写字楼就有61个楼盘对外出租，单价从90到550不等，价格差距是非常大的，如果您不告诉对方你的租金预算，难道你真打算把所有的楼盘都过一遍吗？

所以，要想不浪费宝贵时间，要想提高效率，除了找一个专业靠谱的人服务之外，作为租客自己，也要放下身段，跟中介沟通好自己的详细需求，所谓给人方便，就是自己方便

5：写字楼硬件细节

A. 电梯

电梯的重要性不用多说，最关键的时间段是上下班和中午吃饭的高峰期

然而很多租户在看楼的时候，往往并不在高峰期时间段，也就没法全面了解电梯的状况，因此，当你对一个楼盘产生租赁意向后，应该在高峰时间段去试乘一下电梯，感受一下人流情况

对于电梯，大部分楼盘都会说我们有多少部电梯，单梯服务面积是多少等等，但对于很多租客来说，这有点抽象。作为租客，我们可以从以下两个方面来考虑电梯的问题

1.平均候梯时间

现在新的写字楼平均候梯时间都在20-30秒，但高峰期就不一定能达到这个标准，因为侯悌时间还收到楼层停靠数量的影响。比如，有些楼盘的租户都是小面积单位，人员比较多，那电梯在每一层楼都要停的概率就比较高，平均候梯时间就会比较长

2.楼层停靠

传统的是普通分区系统，即分成低、中、高等不同区域，每个区的楼层均可按需停靠

根据多年实操经验，选楼层有一个技巧：每个分区的第一层楼是电梯等候时间最短的，比如一栋40层的大楼，分成1-15层低区，16-30层中区，31-40层高区，那么16层和31层，相对来说候梯时间就是最短的

B.空调

很多租户在考量写字楼的空调系统时，最常问的都是这几个问题：什么系统？空调费怎么收取？空调开放时间？加班空调怎么收费？等等

除了费用之外，最影响人体舒适度的还有温度和风量的调节，以及新风量

根据最新版《室内空气质量标准》的要求，写字楼的新风量标准为每小时30m³/人。大部分2010年以前建成的写字楼，是达不到这个标准的

而对于新建楼盘来说，虽然官方介绍上都说新风量是30m³/人，但关键还是需要亲身体验一下

比如，有些写字楼虽用的号称最新的VAV系统，但实际体验却不尽如人意，例如冬天室内会闷、夏天室内冷热不均等

这些情况往往是看楼时没注意到的，租楼前如果没有亲身体验一下，在以后的实际使用时可能会产生各种问题

C.停车位

对于停车位，租户关心的往往是：多少个停车位？月卡或固定车位的收费标准？

但是，跟据大宝的经验，租客在看写字楼时要求去停车场看看的非常少

停车位的规划和数量决定了车位是否好找好停，但是很多人只有亲自把车停在车库了，才能真正体会到是否方便

停车场的出入口设置非常关键。假设一下，如果某个项目的出入口正好设在车流密集的主干道上，那无疑你会经常在手机地图上看到那一段路是黄色或红色的，特别是在早高峰，明明就在公司楼下，但就是进不去，这就是深圳人常说的“世界上最远的距离，叫做我在公司楼下”……

D.洗手间

很多租户在看楼时对洗手间往往只有短短一句话：几个厕位呀？随便看一眼就走了。但是，如果时间和条件允许的话，应该要试用一下才放心

毕竟，有时候一个细节都可能会影响心情和健康。比如马桶冲水的声音，有些声音超级大，一冲水，会吓得隔壁一个机灵……还有洗手间的打扫频率、排风扇效果等

所以说，细微之处见真章，在租楼的过程中，如果条件允许，尽量看的仔细些，在日后的使用过程中，才能更舒心

当然，说了这么多，都是纸上谈兵。作为租客，要想少采坑，关键还是要多实地看楼，纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行，看房20套，自然心中有数

最后，祝大家都能找到合适的办公楼，在找楼的过程中，多一点愉快，顺利！