深圳住宅地产步入“成熟期”，商业地产“青春期”才来临

2020年，深圳房地产迎来了拐点，这是正常的，也是必然的

一个产业会经历不同的生命发展周期。在高速成长期，“野蛮生长”是一个正常的现象，只不过房地产行业和民生关联更大，加之金融属性较强，加剧了财富分配两极化，所以政府对其调控比对其他行业调控更多房、地产行业步入成熟期后，高速成长期面临的一些“野蛮”问题将逐渐消失，身为房地产龙头效应的深圳，将表现更为明显，在2020年从快速成长的“青春期”，过渡到了“成熟期”

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未来深圳房地产如何发展，我们浅析一下：

1、人口、政策、金融基本面三大红利正在消失，深圳住宅楼市再无暴利！

中央提出的“房住不炒”定位和“坚决遏制房价上涨”的定调，进一步削弱了房屋的金融属性。近十年来，深圳住宅价格的脉冲式上涨，迅速推高了房价、透支了行业发展潜力。房产需求占用了大量的贷款份额、消耗了居民大量的存款，政府也将从政策层面不断重塑房地产行业的发展逻辑，让行业发展由快变慢、从野蛮生长到成熟理性。深圳住宅楼市再无暴力

2、投资方向及立场将会改变，购入安全长久的物业作为资产配置将成为趋势

过去投资客“有钱任性”、消费者“人傻钱多”的宽松金融局面已经远去，通过住宅短期暴涨实现资产快速增值也成为历史。摒弃一夜暴富的投资心理，购入安全及持久收益率的商业物业进行资产配置将成为趋势

3、深圳定调学习新加坡模式，商业方面务实地采取了“借鸡生蛋”和“筑巢引凤”相结合的科技发展战略，必将释放庞大商业需求

深圳房地产定调学习新加波模式。简单来说将住房保障做到了极致，但真正的商品住房，放在全国来卖（不受地域、金融、政策等调控），针对商业物业也是，放开来买，放开来涨，绝对地放开市场，让市场价值决定商业价格。新加坡商业模式，是以政府为核心主导，积极进行产业更新换代，斥巨资完善信息基础设施，建立配合不同产业发展的聚集区与工业园，吸引国际顶尖的高新技术产业公司进驻新加坡，并以完善的研究设施、优良的待遇吸引国际研究人才，这一方面深圳政府一直也在前瞻性执行

在商铺方面，新加坡大规模发展“邻里中心”社区商业模式，它是以居住人群为中心，全部设施满足人民在家居附件寻求生活、文化交流的需要，构成一套巨大的家庭住宅延伸体系，邻里中心是政府调控下的商业行为，在政府的支持下，邻里中心为社区居民提供教育、文化体育、生活福利等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，还提供了很多就业机会，所以在新加坡，居民区的商铺是非常值钱的

我们深圳将借鉴新加坡房地产模式，社区周边的商铺也将会摆脱目前的现状，商业价值将进一步迸发

4、深圳拐点并非转折点，凛冬不会来临。在住宅限购、公寓停批的背景下，商业物业将会呈现一轮补涨

事实上，商业地产是目前房地产投资的一块价值洼地，在欧美发达国家乃至台湾香港等地区，极少出现“商住倒挂”的现象，商业物业价格低于住宅价格是中国的独有现象，深圳表现的特别明显。因为在整个投资回报率及升值空间上，商业物业毋庸置疑处于优势，但住宅的畸形投资心态导致出现这种不正常现象。未来的一段时间里，政府一定会扭转这种局面，大力发展商业物业的可持续，政策导向也必定倾向商业物业。作为最热点城市的深圳，商业物业补涨将是一轮大趋势。深圳定调学习新加坡模式，住宅供应压力非常之大，在有限的土地资源压力下，保不齐为了增加居住供应，“商改住”政策也会落地，所以，深圳商业物业该投资的千万不要犹豫，下一轮资产暴增机会也许就是深圳的商业物业

5、核心商务区商业物业遭抢，新兴商务区未来可期

2020年深圳房地产拐点来临，商业物业迎来历史契机是毋庸置疑的大趋势，核心商务区基本成熟，新增土地资源极度稀缺，所以目前深圳核心商务区的商业物业，奇货可居，在深圳715新政后，核心区的公寓遭抢，写字楼商铺成交迅猛飙升，是非常正常的现象

而作为深圳新兴商务区，未来前景更不可估量，深圳的经济高速发展需要更多的产业载体，新兴商务区的开发便成为了必然，目前如火如荼地进行大力开发建设。随着进驻企业越来越多，以及交通基建与商业配套的逐步完善，物业价值接近或超过核心商务区将会是必然

6、深圳经济高速发展，写字楼遇历史契机

深圳办公楼市场两大主导产业的特征与深圳城市格局的发展之间存在一种特有的契合，这种契合之下，深圳办公楼市场的需求在近几年一路走高，且这一趋势仍将延续。高新技术与金融这两大主导深圳办公楼市场的产业都具备两个特点：

一是都属于国家重点发展的产业且正处于高速发展阶段

二是都在深圳拥有丰富的细分行业且各细分行业的产业链相对完整，因此行业集聚性非常强，无论是行业规模还是行业巨头数量，深圳都在全国前列。所以，这两个产业在深圳的空间布局上，呈现出核心商务区与新兴商务区全面覆盖的特点。不同发展阶段的企业、不同细分行业的企业、不同产业链位置的企业都能在深圳的核心商务区或新兴商务区找到符合自身企业发展需求的办公空间。这也在很大程度上促进了核心商务区与新兴商务区的错位共同发展。深圳办公楼的办公楼需求总量随着产业的发展不断上升，伴随这一过程的则是那些成长迅猛的企业规模经历爆发性增长，因此市场上的外溢需求不断，办公楼市场的发展格局也变化迅速

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市场是不可逆的，可变的是我们的心态

“项目时代”进入“产业时代”

深圳整体经济与市场需求即将大变化，规划布局出一个个满足生产生活需求的产业城将一个个破土而出，这决定了我们深圳商业地产处于一个增量市场，名副其实的“青春期”，我们作为房地产经纪从业者，必须抓住机遇，选择未来的方向

“建新时代”进入“盘旧时代”

深圳城市土地的局限性，“建新时代“已经过去”。同样的，经纪人在住宅新盘躺赢的时代也过去了。产业闲置资源盘活、商业地产的蓬勃将会是深圳房地产下一轮趋势

“自我时代”进入“服务时代”

深圳房地产即将赢来的是商业地产时代，我们必须改变认知，融入整个经济发展、市场潮流与社会趋势中去。商业地产经纪从业，不比以往的住宅经纪活动，需要更全面的专业知识，需要更深入研究市场需求与潮流趋势的变化，树立服务意识，提升服务能力，做好服务文章

商业地产向来是综合素质要求较高的一个行业，在特发情况下，如何更好把控和维护，促使行业回归正轨及迈向更好的未来，是需要商业地产各方从业人员去配合，去不断提升自我达成的。全盘考虑、权衡利弊、抓住要领、勇于尝试等都是商业地产从业人员必须具备的素质

深圳市 福田中心区 商业地产从业人员必须具备的素质 图片

大势之下，谁拥有一支富有专业形象、服务精神、创新精神的经纪人员团队，谁就能在下一个市场风口上，夺取未来