深圳中心思辨：福田依然中心、一直在进化、从未被超越、深圳中心天元、岗厦天元花园、租售中心

深圳福田保税区“河套”的战略凸显，将福田推送到深港合作的门户位置，也使福田在粤港澳大湾区的价值框架中成为重要的平台区域。科技加金融的未来演绎将会为福田带来新的价值叠加发展周期

深圳一路西行、新中心、不断迭出、但真正的城市中心格局、从未被改变

深圳的城市中心在哪里？

这是一个在高速和高频的城市化运动中不断被混淆的问题，但却也是一个需要矫正的常识。

过去20多年来，深圳城市运动的主路向是西行（尽管东南西北都在呈现放射状化发展），这既是深圳的轴带性地理路径和发展空间择优选择的必然结果，也是深圳融入、服务和带动珠三角发展的必然之势。深圳从罗湖开始，然后福田、南山、前海，中间还有四大新城（龙华新城、光明新城、坪山新城、大运新城）、六大新城（西丽湖科教城、西丽高铁新城、坂雪岗科技新城、大运新城、光明科学城、国际海洋新城）......以及全域，城市的空间发展看似在不断位移，但其本质是城市化均衡、城市现代化均衡的发展过程。新市镇、新副中心、新的创新中心不断出现，甚至新的战略支点出现，都是必然的，也是必须的

深圳中心思辨：福田依然中心、一直在进化、从未被超越、深圳中心天元、岗厦天元花园、租售中心

持续迭代发展的深圳，势必要在城市网格中去不断提高基础设施、公共服务、生活体系、城市形态、城市功能的价值密度。这样的发展格局，显然不能只有一、二个城市中心来提供支撑。否则就会把本来通过地铁网络、快捷的交通组织和住区外推稀释分布出去的人群，又通过单一的中心化功能吸引和集聚回来。因此，深圳过去10多年的城市运动，表现出很强的组团化特质，就是发展出更多的城市副中心来分担城市中心的“负荷”，通过制造更多的发展极和功能极，去分化中心功能，并且通过分区化各自成团，来支撑和推动深圳城市现代化发展的全面之势。不管是深圳湾，还是龙华，还是更多的“热浪区”都是这个发展逻辑项下的结果

但是，新中心区域的不断迭出，并不意味着深圳的城市中心格局已经被颠覆和改变

深圳仍然是双中心结构，即：福田中心和前海中心。

前海中心                         福田中心

在早期确定的《深圳市城市总体规划（2010－2020）》中明确提出建立三级城市中心体系，包括2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。2个城市中心即福田中心和前海中心。规划愿景是希望形成发展有序、功能互补、区域辐射功能强大的双中心结构

在这个规划中被战略定义的前海中心，包括了前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济，构筑区域性高端服务业集聚区。前海最终作为深港现代服务业合作区的定位，承载着国家进一步深化改革和扩大开放的战略使命，也是《粤港澳大湾区发展规划纲要》所定义的粤港澳三大合作平台（前海、横琴、南沙）之一

福田中心包括福田中心区、罗湖中心区，主要发展市级行政、文化、商业、商务等职能

以深圳的经济体量和产业体系、深圳的区域辐射和带动能力而论，正在“超级城市化”的深圳从现实和战略上都不能只有一个中心。纽约不只有一个曼哈顿，伦敦不只有一个金融城，巴黎也不仅仅只有一个拉德芳斯

显然，目前深圳的城市双中心格局并没有被打破。前海和福田各安其位，各自发展，均有进化。从功能属性、资源禀赋等各个角度，目前还没有出现破坏“双中心结构”的闯入者。从城市使用者的角度来看，福田在现实中发挥了更多的城市中心作用。前海的城市中心功能更多的是一种趋势性的、未来性的，还需要在下一个发展周期中去渐次完成战略兑现

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深圳城市板块轮动、福田价值分流明显、但定海神针仍在、城市中心地位从未被替换

福田是衰退了吗？还是中心被“轮替”了？

面对前海的战略演进，深圳湾的崛起之势，近年来，福田迎来越来越多的挑战和追问

在最近五年来的城市板块轮动中，福田似乎没有表现出应有的“热度”和“声量”，在战略取势上似乎也没有足够的“势头”。事实上，福田的价值凝聚能力也在城市的放射状发展过程中产生了一定程度的分流和稀释。过去的城市发展周期内发生的福田作为深圳的CBD取代了罗湖中心化位置的事实构成了人们认为“后发板块”会必然取代“先发板块”的认知经验。“长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上”的向前替代式发展效应似乎正在被固化成一种常识

但在城市的板块发展中，并不一直、也并不都是这样。比如福田。目前和今后在相当长的发展周期里应该还没有谁能“替”得了福田

因为福田有着自己的定海神针

市委市政府所在地与作为深圳行政中心的福田。福田是市委市政府所在地，市直机关的90%都驻福田办公。市委市政府驻地是福田作为城市中心的“定海神针”，从目前来看，任何一个城市的行政中心所在地，不是城市中心，就是城市新中心

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深圳证券交易所所在地与作为深圳金融中心所在地的福田。福田聚集了全市近七成的持牌金融机构（共258家），福田区金融业占全区地区生产总值的37.9%，占全市金融业增加值的47%（2019年）。几乎是半壁江山。深交所和深圳银保监局、证监局等重要金融基础设施及监管机构均驻福田。

深圳证券交易所是福田作为城市中心的定海神针。深市上市公司总数达2205家，总市值23.7万亿，全年股票融资额5089.3亿元；新发行固定收益产品超千只，全年固收产品融资额超1.7万亿元，托管量2.1万亿元。深圳交易所是中国三大证券交易所之一（含香港）、全球十大证券交易所之一。如同拥有纽交所和纳斯达克的曼哈顿下城、拥有香港交易所的香港中环一样，拥有深圳证券交易所的福田就是城市中心。

深圳证券交易所：深圳中心思辨：福田依然中心、一直在进化、从未被超越、深圳中心天元、岗厦天元花园、租售中心

福田“中央车站”所在地与作为城市交通中心枢纽的福田。7条地铁线在福田设站68座，地铁11号线约30分钟可达宝安机场候机；皇岗、福田两大口岸日通关量高达50万人次，皇岗口岸规模亚洲最大，是全国唯一24小时通关陆路口岸。三大交通枢纽通达便捷，广深港高铁和在建的岗厦北交通枢纽将更加强化“广深港半小时通勤圈”辐射力

福田地下高铁站是福田作为城市中心的定海神针。如同位于曼哈顿中心的纽约中央火车站（美国最繁忙的火车站）是纽约铁路与地铁的交通中枢一样。福田地下高铁站（亚洲最大地下火车站，面积仅次于纽约中央火车站），无缝衔接着地下铁网络，可以在城市内部四通八达。同时，作为城际高铁站点，约14分钟直通香港西九龙、约33分钟到广州南站，还可以接入和到达全国各地

福田高铁站：深圳中心思辨：福田依然中心、一直在进化、从未被超越、深圳中心天元、岗厦天元花园、租售中心

深圳音乐厅所在地与作为城市文化中心的福田。福田中心区拥有市音乐厅、市图书馆、市博物馆、关山月美术馆、当代艺术与城市规划馆等文化地标和市体育馆等25个大型文化馆。文化大多主要分布在中央CBD及其周边，是世界城市中、公共文化设施最为集中的城区区域之一。如果用5分钟的通行距离半径来测算，福田中心区一定文化是资源密度最高的深圳城区。

深圳音乐厅：深圳中心思辨：福田依然中心、一直在进化、从未被超越、深圳中心天元、岗厦天元花园、租售中心

世界500强企业与作为总部经济中心的福田区。世界500强企业及其分支机构累计落户福田达145家，占全市的三分之一，辖区内进入中国500强的深圳企业有12家，约占全市的二分之一。招商、平安、正威等深圳本土世界500强企业扎根福田。历年培育上市企业120余家，约占全市的三分之一 

综上所述，从功能配置度、城市资源综合度和价值密度等多维度来看，福田就是城市中心

福田片区配置高密集

深圳行政地理范畴内的城市运动不可能一直无边界蔓延。比如一路向西的走向已经“西行莞止”（抵达东莞的边界）

从深度城市化的发展取向来看，深圳也将同时由“划圈圈”（分区化和组团化）进入“打转转”（在节点地区、重要发展区域和战略板块开展功能叠加、价值叠加、结构优化、资源密度织补、城市现代化提升等方式升级发展）的城市开发状态。比如城市更新浪潮正在将罗湖带入城市复兴周期，比如盐田也正在进入价值全面（从空间到产业）提升阶段

对福田中心区而言，更是如此

在粤港澳大湾区的战略推导和深圳现代化国际化创新型城市的发展进程推动下，福田城市中心正在迎来和叠加新的发展动能和势能

粤港澳大湾区示意图

一是河套平台效应。深港两地在福田皇岗口岸处深圳河南北区域以河套为核心设立深港科技创新合作区，主要建设创新科技研究合作基地，高等教育、文化创意等配套设施，吸引国内外顶尖企业、研发机构和高等院校进驻。从战略谋划和未来想象来讲，这里将有可能会崛起一个有全球节点意义的“硅谷”。这是香港和深圳作为全球第二大“创新组合”（日本“东京-横滨“地区列第一）基于科技创新开展协同发展的重要行动，也是推动以香港和深圳为组合的“科技集群”与以深圳和东莞为核心的珠江东岸产业集群、制造集群融合发展的战略步骤

香港科研实力强（尤其在信息技术、人工智能、生物科技、新材料、新能源汽车等领域），但香港缺乏制造业。深圳产业发达，科技转化能力强。深港两地在科技创新和科技产业化上可以形成强烈互补。两地人员、资金、技术和信息等要素将因此会得到更高效更大规模更便捷的流动。香港的再工业化，深圳创新的国际化和价值链高端化都有机会由此展开、扩散和放大

自此，深港之间有了两个重要的战略合作平台，一个前海深港现代服务业合作区，一个是河套深港科技创新合作区。深港之间，以前海和福田两个城市中心为平台，以现代服务业、科技创新为纽带，以科技集群和产业集群融合为主要方式，在深港之间形成“双城科技”和“双城经济”的区域协同发展效应，在粤港澳大湾区内部，成为核心引擎和头部地位明显的“深港轴心”

河套深港科技创新合作区的设立在某种程度上也当然凸显了粤港澳大湾区战略项下福田的门户地位、福田河套地区效果图

二是新香蜜湖扩大效应。福田仍然在进行城市精细化建设和中心功能增强发展。如香蜜湖新金融中心的规划和建设，将会大大固化福田的深圳中心功能。有关部门发布的《深圳市香蜜湖片区城市设计国际咨询的预公告》显示，香蜜湖片区面积约4.9平方公里，分为北、中、南三大片区（北至侨香路、南至滨河大道，西至香蜜湖路，东至香梅路、新洲路）。中区规划打造深圳金融街，该区域对将突出礼宾会议、高端论坛、高雅艺术；北区规划建设国际交流中心；南区的深高球场将打造为中央公园和文化综合体

香蜜湖金融中心规划效果图

香蜜湖片区整体改造和香蜜湖新金融中心的建立，在一定程度上，也是深圳城市发展战略的需要。深圳的高质量城市发展路径，已经不能只做“单兵突破”，而是强调四面出击，全面发展——“东进、西协、南联、北拓、中优”。通过构建“多中心、网络化、组团式、生态型”城市空间结构，增强城市发展的整体性和协调性。从这个发展逻辑上讲，福田作为深圳的中轴地带、中心功能地区，必须担负起“中部支撑”的作用，只有中部崛起才能支持深圳的四面八方发展。这应该是深圳空间发展战略中“中优”的题中应有之义。

香蜜湖金融中心效果图

显然，秉持“世界一流”标准的香蜜湖新金融中心，一定程度上缓解了福田中心区的空间资源困境，带来福田中心区扩充和增量发展机会，同时，也将会通过高水平的定位和运营，形成局部片区的后发优势，带来福田城市中心功能的价值叠加

城市运动中，高质量空间的“虹吸”效应明显，深圳湾、后海、南山科技园等莫不如是。因此，对于福田来说，当然不仅仅只是或者不仅仅止于香蜜湖新金融中心的规划和建设，福田还正在进行全面的空间优化，希望通过空间创新触发更多的未来经济和未来生活的融合，形成更加具有国际化能力和创新性效应的价值网络，推动新的一轮区域上升

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三是“金融+科技”结构增强效应。福田的产业结构和经济增长方式正在发生一些有价值的变化。福田是深圳的经济强区，在各区GDP排名上目前位居第三（南山和龙岗分别居第一和第二）。但福田区税收总量保持全市第一（2019年福田区实现税收总额约1826亿元）。福田区基本上是一个第三产业经济城区（三次产业比为：0.05%：8.53%：91.42%），以金融为主的现代服务业占的比重较大，经济贡献、税收贡献和财政贡献大。以设计、创意、时尚等为主要内涵的文化产业也是福田的重要产业门类，福田占据着深圳文化产业价值链的头部，是深圳时尚产业的核心区域

在经济增长方式创新和产业结构优化方面，福田也正在迎来一个新的机会窗口期。如借由河套深港科技创新合作区的战略机会，利用深圳产业整体迈向价值链高端化的战略周期，加大“科技化”的发展。作为深港科技创新合作区的一部分，福田保税区已经开展了高效率的空间创新和产业置换；福田其它片区的城市更新和空间再造都在和都将呼应和触发科技产业比重的增加。可以预见，随着在金融产业强区基础上的科技加持、在文化产业强区上的科技加持，将会推动福田区形成“金融+科技+文化”的核心产业结构

当“金融中心”遇到“硅谷”，当“创意中心”与“创新中心”融合，生产力的“爆炸性组合”效应就会发生，福田新的增长之旅将会徐徐展开

福田片区实景图：深圳中心思辨：福田依然中心、一直在进化、从未被超越、深圳中心天元、岗厦天元花园、租售中心

福田一直在主场，无论是区位，还是功能，无论是资源密度，还是价值能级，无论现实作用，还是战略定位、福田是城市中心、今天是、今后也是！ 

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