1幢楼堪比1座城 深圳市 福田区 50幢亿元写字楼 缴税311.46亿

“一幢占地面积1万平方米、建筑面积不到12万平方米的商务大厦，2010年产生的税收高达64.96亿元，相当于内地一个中等城市全年的总税收。”一幢楼堪比一座城！听起来，这更像是一个美梦！然而，在深圳城区———福田区，这样的美梦成真了。

这幢创造奇迹的大厦，正是深圳市民熟悉的招商银行大厦

令人更为惊讶的是，在深圳市福田区，像招商银行大厦这样年纳税额超过1亿、名副其实的“亿元楼”竟然有50幢之多。50幢“亿元楼”2010年在福田区缴纳的税收，占到福田全区税收总额的60.5%。

日前，福田区举行隆重的表彰大会，对50幢纳税超过1亿元的商务楼宇及其物业服务企业、76家纳税超过1亿元的企业给予奖励、招商银行大厦等126家企业和楼宇共获奖励4000万元。据悉，此举是为了推广50幢“亿元楼”的发展模式，吸引和培育更多的总部企业和现代服务业企业，打造更多亿元楼宇，直接拉动福田经济和税收的快速增长。

这也就意味着：“楼宇经济”正在成为福田经济发展的重要抓手，也将是福田新一轮跨越式发展的战略支点之所在。

福田缘何盛产“亿元楼”？

福田区是深圳市的城区，经济长期高位运行，土地资源和产业发展空间尤其匮乏，进入“高成本”发展阶段已是不可逆转的现实。因此，福田区委、区政府经过调查研究终确定，福田区必须坚定不移地走质量效益型发展道路，以高税收楼宇为载体，积聚各类创新要素资源，提高政府城市运营管理水平，鼓励总部经济、现代服务业扎根福田，探索以高收入、高福利、高品质、高效益匹配“高成本”的发展之路，经济成功转型。

总部经济和现代服务业“双轮驱动”，是福田区经济长期持续高速发展的“法宝”。为何福田又提出大力实施“楼宇经济”战略，让高税收楼宇成为经济发展的新抓手呢？正如福田区区长张青山所说，发展“楼宇经济”，正是为了提升业态能级，加大“退劣换优”力度，坚定不移地走内涵、质量发展之路。

事实上，高税收楼宇往往通过龙头企业的吸引，把产业链上不同类型的企业和资本、技术、信息、知识、人才等生产力要素，在特定的空间集聚，形成业务互补的“共生”产业链条，往往得到“1+1>2”的效果。例如招行大厦有“金融楼”的称谓，楼内银行、证券、保险等各类金融机构依托招商银行方便快捷的服务，迅速完成资金筹集和调拨，提高资金使用效率，同时各机构开展多种形式的业务合作、业务拓展和业务创新，形成金融服务产业链，同步增长效应明显。2010年招行大厦内7大金融机构合计纳税64亿元，占整栋大厦纳税总额的98.52%。江苏大厦则是的“会师楼”，以招商证券、中山证券等为核心，聚集了一批从事股权或股票业务的创业和管理类公司以及为企业上市融资提供服务的会计师事务所、律师事务所等，2010年该楼宇纳税额比2008年增长了70%，进入10亿元楼行列。嘉里建设广场是外资地区总部和金融机构的进驻楼宇，聚集了恒生银行深圳市分行、三菱东京日联银行深圳市分行、摩根士丹利华鑫基金、索尼(中国)深圳分公司、日本兴亚财产保险、嘉里置业司等一批外资企业，业务上也存在千丝万缕的关系，2010年楼宇税收合计3.58亿元。

高税收楼宇在集聚高品质经济体的同时，也承载了人才，以招商银行大厦中的招商银行为例，员工中拥有本科以历占55.9%，其中，研究生以上占27.5%，2010年在岗员工人均工资达17.31万元。

这些实例都充分显示出，“楼宇经济”是名副其实的高收入、高质量经济。大力实施“楼宇经济”发展战略，以楼宇作为总部经济和现代服务业的载体，变平面发展为立体发展，正是深圳市福田区为破解“土地资源匮乏制约经济发展”难题，经济从外延式扩张向内涵式深化发展转型的一个创新经济发展模式。

50幢“亿元楼”贡献税收311.46亿

福田区的“楼宇经济”正处于蓬勃发展的阶段，并已经取得一些可喜的成绩。

深圳市福田区共有10层以上楼宇1800余幢，其中商务楼宇近300幢。数据显示，这300栋商务楼宇中，2010年产生税收过亿元的楼宇就有50幢，总占地面积约50万平方米，总建筑面积438万平方米。与2008年相比，亿元楼数量增长47%，总占地面积增长36%，总建筑面积增长53%。目前，还有一批在建和改造的商务楼宇，将进一步拓展福田楼宇经济发展空间，其中深交所大厦、平安国际金融，中信证券大厦、博时南方基金大厦等重点项目将成为楼宇经济的增长。预计2011年税收超亿元的楼宇将达60幢。

“亿元楼”栋栋名不虚传！50幢“亿元楼”2010年在福田缴纳国地税税收合计311.46亿元，楼均税收6.23亿元。其中，“”招商银行大厦实现税收64.96亿元，占亿元楼宇税收总额的20.9%，成为税收贡献的单体楼宇。

50幢楼宇虽然只占商务楼宇总数的很小份额，但高达311.46亿元的税收产出却相当于福田区2010年税收总额515亿元的60.5%，是区财政收入的核心构成部分，由此带来的经济规模、效益产出和消费拉动更是巨大。

而且，50幢楼宇均呈现“三高一低”的特点：一高是税收产出高，50幢楼宇单位占地面积税收产出达6.31万元/平方米，相当于全区地均税收的95.4倍，其中的招商银行大厦达62.67万元/平方米，相当于全区地均税收的957倍；二高是租金产出高。有35幢“亿元楼”常年出租率在99%甚至100%，平均租金水平150元/平方米•月；三高是拉动效力高，一栋楼宇往往带旺一个，如车公庙和竹子林商务楼宇的发展带动了上述的商业和消费；一低是指能耗低，50幢亿元楼共用水493.43万吨，仅占全区售水总量的2.9%；共用电4.69亿千瓦时，仅占全区供电总量的7.5%。50幢楼宇单位税收水耗1.58吨/万元，电耗150.58千瓦时/万元，仅相当于全区平均水平的4.9%和12.5%，高产低耗效果显著。

总部型企业成“亿元楼”核心税源

楼宇的高税收贡献率必然来自于盈利能力强的总部型企业。据统计，50幢“亿元楼”内共有104家市区两级认定的总部企业，合计税收总额193.69亿元，占50幢楼总税收的62.19%，成为亿元楼内的核心税源，总部税收集聚效应凸显，总部经济发展在福田区呈现繁荣景象。

有两个典型样本：一是招商银行大厦。2010年仅招商银行一家就在福田区纳税41亿元，占整栋楼宇总纳税额的63%。二是星河发展。整体租赁给平安集团后，2010年平安旗下四家公司合计纳税24亿元，该楼一举进入10亿元楼行列，充分反映了总部型企业集聚税源能力巨大，是高税收楼宇的税收基石。

另外，政府调研也发现，从税收税种结构看，“亿元楼”的企业所得税贡献度居：2010年“亿元楼”内产生的企业所得税为171.33亿元，占全部税收总额的55.01%；第二是营业税，2010年为49.18亿元，占全部税收总额的15.79%；第三是个人所得税，2010年为48.97亿元，占全部税收总额的15.72%。

分析认为，高税收楼宇中企业和个人所得税、营业税占比高的特点，也再次反映出福田区总部企业、现代服务业企业以楼宇为载体聚集，通过汇聚人才流、资金流和信息流，盈利能力强，财富效应显著，同时还辐射全国各地甚至香港和海外，将各地产生的效益和税收，汇聚到总部所在地，带来税收的高增长。

福田区本次表彰的76家纳税亿元企业，是辖区典型的总部型效益型企业。亿元纳税巨头前十强分别是招商银行股份有限公司、中国平安人寿、中信证券、中国平安财产保险、腾讯科技、招商证券、中国移动广东深圳分公司、招商银行深圳分行、平安证券、平安银行股份公司。入选的亿元企业大多为行业巨头，其运营总部、研发、财务的“首脑”部分位居福田，而其业务链延伸到珠三角及海内外市场。这一现象也正好印证了的观点。

福田区已步入服务经济时代

“从亿元楼税收产出看，主要集中在第三产业，总体呈现以金融业为主，批发和零售业、信息传输、计算机服务和软件业、房地产业、租赁和商务服务业为辅的格局，智力密集、资金密集、服务密集型的服务经济特征明显。根据国际通行惯例(服务业创造税收超过总税收60%)，福田已经走过工业经济时代，步入服务经济的新时代。”福田区主管经济的副区长夏炀介绍说。

的确，数据显示：在50栋“亿元楼”里的重点税源户中，现代服务业企业数量有840家，占比60%；实现税收246.32亿元，占比更高达80%。无论企业数量还是税收总额都占据，反映出现代服务业已成为福田区“楼宇经济”的产业主体，该区“楼宇经济”重心已明显向金融业、信息传输、计算机服务及软件业、租赁和商务服务业等行业为代表的“服务经济”倾斜。正如福田区分管经济的副区长夏炀所说：“服务经济在福田区已经渐成气候。”

在“十二五”期间，福田的现代服务业载体和经济转型将形成新的产业空间。到2015年，亿元税收商务楼宇在2010年50栋基础上，达到70栋，其中10亿元税收商务楼宇力争达到10栋以上。服务业规模和质量将实现跨越式发展。现代服务业增加值在2010年1177.54亿元的基础上，力争到2015年达到1930亿元，年均增长10.39%，占GDP比重由64.25%增至70%以上；生产性服务业增加值在2010年1180.87亿元的基础上，力争到2015年达到1860亿元，年均增长9.51%，占服务业比重75%以上。

【观察】

“亿元楼”身后的无形之手

50幢“亿元楼”贡献税收311.46亿元！令人惊叹的数字背后，是一双无形的、却强有力的政府之手。

福田区作为深圳市的区域，在经过多年的高速发展后，理所当然率先遇上“土地等各种资源匮乏”的瓶颈。如何突破瓶颈，寻找到经济持续发展的支点？福田区委、区政府适时给出了答案：不能再向土地要资源、可以向空间、向产业要资源。积极发展楼宇经济，以楼宇承载总部经济和现代服务业，变平面发展为立体发展，经济从工业经济时代跨入服务经济时代。

然而，楼宇经济从无到有，从有到形成规模，往往需要经过一段漫长的培育期，尤其是在初始发展阶段往往会遇到各种矛盾和困难，需要政府加大政策支持力度，予以引导和扶持。

以4000万元人民币重奖“亿元楼宇”和“亿元企业”；出台“1+3”政策扶持服务型经济，条条落实到资金上……不得不说，福田区委、区政府确实很大手笔。从这个角度看，这是一个高调的政府。这些举措不仅仅体现了政府对企业的肯定与尊重，更重要的是，也明确表达出了政府毋庸置疑的态度：福田经济要从同质化、低端化的产业层次，向化、特色化的产业转型；福田区向全的服务业和总部型企业伸出橄榄枝。政府之手的力量得以展现。

然而，的企业和的产业必然呼唤的政府服务。福田区委书记刘庆生在表彰会上公开表示，福田区就是要倡导一种尊重企业、学习企业、服务企业的风气。服务企业就必须落实在行动上，实实在在为企业办实事，为企业营造家一样的温馨氛围。区长张青山更是承诺：要从医疗、、吃饭、停车这些实实在在的事情上入手，为企业提供体贴的政府服务。站到企业身后，政府回归到服务本质。

有付出，就一定有！区域经济扶持襁褓中的楼宇经济，成熟后的楼宇经济也必然反哺区域经济。50幢“亿元楼”的诞生，以及由其贡献的311.46亿元税收就是证明。