楼市：抄底的时机到了么？

随着楼市积极信号的频频释放，大家都在关心的一个问题是：现在是抄底的时机吗？

今天，我们试图通过一个新的视角来，看看财富积累处于金字塔尖的人群正在关注什么，投资什么，或许会有新的收获

01：富人开始抄底豪宅？

最近一段时间，市场上关于豪宅日光的消息频发，释放出非同寻常的信号。

2021年11月26日，深圳福田安托山某豪宅开盘，181套房源，总价区间1385-4259万/套，4个半小时售罄，总销售金额约33.67亿元

2021年10月19日，深圳福田某豪宅楼盘开售，222套房源，总价区间1509-7788万/套，4小时全线清盘，单日吸金超52亿元

2021年11月18日，北京海淀某豪宅楼盘开售，238套房源，总价2300万起，短短15分钟售罄，成交金额超60亿元

截至2020年10月中旬，广州千万级豪宅网签2093套，相比2020年全年（1485套）暴增40.9%，创下历史新高，也是广州房地产史上千万豪宅的首次破2000套记录

以上案例并非个例，数据显示，2021年上半年全国豪宅产品成交显著，总价1000万元以上的豪宅产品成交同比增长71%，较2019年同期增长97%，实现翻倍增长

数据来源：克而瑞

为什么豪宅市场变得如此火爆，是富人在抄底吗？很重要一部分原因就是富豪为应对房地产税所做的资产配置优化

2021年10月23日一个重磅消息来袭，房地产税改革试点即将开始，一个资产分化的时代即将到来

房地产税多半采取超额累进方式，在一个城市囤积大量房子的人将面临高额的持有成本，结果是抛售投资属性弱的普通房产，在免征套数（或面积）的标准线下保留核心地段的大面积优质资产

这种“抛售普通房产、抢购优质资产”的趋势将加速资产分化，进一步推高核心资产价格。当下北上广深出现的豪宅抢购潮，可以说是富豪在提前优化自己的资产配置

02：跨越经济周期的资产

从历史经验来看，在世界多数国家中，核心城市的优质资产是为数不多可以抵御通胀、跨越经济周期的资产之一。以下面几个国家为例：

美国，从1975-2017年M2年均增速6.4%，而同期洛杉矶的房价年均增速为6.6%

日本，从1975-1991年M2年均增速约9%，而同期六个核心城市地价年均增长11.2%

英国，从1995-2018年名义GDP和M2余额增幅的1.6、3.5倍，而同期大伦敦及周边地区房价上涨4-5倍；

中国，过去四十年M2年均增速15%，少数一二线房产的收益率可以跑赢这台印钞机，绝大多数理财产品的收益率都大幅跑输

与此同时，在金融危机时期，核心城市的房产也具有保值增值的能力，即使经济萧条，当度过艰难时期后，这些区域的房产价格会迅速反弹，并冲破原来的峰值

被誉为“科技湾区”的旧金山湾区，拥有以斯坦福、加州大学伯克利分校等20多所科技研究型大学，也是谷歌、苹果、英特尔、Facebook等企业全球总部。次贷危机时期，旧金山湾区房价下探27%，在随后的新一轮的高科技热潮中，旧金山湾区房价上涨88%

为什么核心城市的优质资产可以跨越经济周期，无惧经济逆势？

底层逻辑在于这些站在世界前沿的金融、科技、制造业城市，无不成为顶尖人才、高净值人群和超级富豪的聚集地，住房需求居高不下，所以房价上涨特别快。即使经济萧条，当度过最艰难时期后，资产价格也会迅速反弹，并冲破原来的峰值

更准确的说，无论是股灾、房地产泡沫，还是全球性经济危机，只要拥有巨额财富的人存在，豪宅便不会失去价值

03：“值得家族传承”的房子

全球100家家族企业荣登早年《胡润全球最古老的家族企业榜》，第一名日本大阪寺庙建筑企业金刚组传到第40代，已有1400多年的历史；美国肯尼迪、福特、洛克菲勒、福布斯等家族传承了十几代

要完成家族传承并不容易,对高净值家族而言尤甚。他们阅历全球，到底哪些国家什么样的物业，才是高净值人群最看重的家族传承标的？

“值得家族传承”的房子需要满足以下8个苛刻的条件：

1、最好在全球一线城市

以英国拉夫堡大学为基地的“全球化与世界级城市研究小组与网络（GaWC）”每年给全球城市排名，最新认定的全球一线城市一共有50个，中国有6个：北京、上海、香港、深圳、广州、台北。如果在中国选择“值得家族传承的豪宅”，应该在这6个城市里选择

2、最好是全球重要的金融中心

中国6个世界一线城市，5个拥有证券交易所。其中北上港深，汇聚的资金总量都超过了10万亿人民币。深圳、上海、香港三大交易所，IPO数量和金额，都常年位居全球证交所前十。被全球金融中心加持的优质不动产，肯定不会缺少金融属性

3、应该是全球重要的科技创新中心

科技创新对经济发展至关重要，可以显著提升城市的“造富能力”。世界知识产权组织2021年9月20日发布《2021年全球创新指数》，深圳-香港-广州和北京分别位列全球前100个创新集群的第二和第三名，仅次于排名第一的日本东京-横滨集群。其中深圳由于PCT国际专利申请量每年超过2万件，占全国的大约三分之一，是对“深圳-香港-广州”科技集群全球排名贡献最大的城市

4、这个城市是世界富豪最“扎堆”的城市

今年4月，《福布斯》杂志公布2021年度全球亿万富豪榜单，共有2755人上榜。中国进入前十的城市为北京、香港、深圳、上海、杭州。 胡润2021年百富榜则显示，身价超过20亿人民币的中国富豪，主要集中在北京（341人）、深圳（301人）和上海（294人）

5、这个城市是上市公司“扎堆”的地方

截至2021年11月29日，中国拥有上市公司最多的城市，是北京（670家）、上海（551家）、深圳（500家）。其中市值最高的是北京、深圳和上海。剔除央企之后，市值最高的是深圳。深圳上市公司的数量和市值，都超过了德国

6、这个城市应该宜居

2021年10月4日，上海空间规划设计研究院、复旦大学空间规划研究中心、搜狐城市等机构联合发布了“2021上半年中国城市环境舒适指数报告”。报告的评价体系包括：空气清新指数、水质清净指数、绿化清秀指数以及海拔清宜指数等。在总排名中，深圳名列第七。全国环境舒适度最好的20个城市里，除深圳之外，没有一个城区人口超过500万的城市

中国超过500万城区人口中，最宜居的城市就是深圳。生活在污染严重的城市，再富有也很难传承，没有了身体健康、创造财富就没有意义

7、房子应该在配套最优、最核心的片区

纽约最贵的房子在中央公园周边，伦敦最贵的房子在海德公园周边。都是地处城市中心，教育、交通、医疗、商业、商务活动等资源丰富，又可以亲近自然。 深圳福田CBD就是这样的片区。站在客厅里就可以看到证券交易所大楼、中央公园（莲花山公园）的房子，有独特的价值

8、房子本身应该是天工巧匠的造物

对财富群体而言，住宅早已脱离基本的物质需求，更不是钢筋水泥的堆砌，而是奢适生活的承载体，豪宅不仅是一种资产配置的选择，也是身份的标签和上流圈层的“入场券”

因此“值得家族传承的豪宅”不仅要地处城市中心，产品本身也要拥有极致的建筑艺术之美，居住空间阔绰并充满个性创意，代表了这个城市的人居天花板

综上所述，我们向你推荐位于深圳福田CBD的“深圳中心•天元”，建面约“313㎡-330㎡”的大平层住宅，因为深圳中心•天元不仅满足了以上8个条件，还占据了城市的中轴线这样珍稀的位置

04：城市中轴线的资产价值

深圳中心•天元的城市中轴线占位，价值何在？

自先秦以来，王者择天下之中而立国，择国之中而立宫，如果说方方正正的宫城如一个“口”字，加上中轴线这一束恰好就是中国的“中”字，其意义就像中国的名字，更有世界中央之国的寓意

从古至今，传世豪宅的另一个必备要素是对选址的考究，包含环境、地貌、自然景观和建筑美学的融合，藏风聚气，纳川成海，一个家族传承的不仅是精神、文化和财富，也包含气运、风水这类玄之又玄的传承，对于大部分中国富豪而言尤为看重

紫禁城位于北京中轴线的中心，以天人合一的规划理念，用天上的星辰呼应都城规划，紫微宫对应天帝，皇宫禁地常人不能进入，故称“紫禁”。现在，紫禁城已经成为首都当之无愧的重要名片

在深圳，福田中心就如同紫禁城般存在，其坐落于深圳城市中轴线的中心，犹如人体的经络，发挥着牵动全身的作用

福田是深圳的中心，而深圳中心•天元位于福田的中心，从不同维度来看，深圳中心天元可以满足我们对传世家族资产的8个定义

在全球一线城市、全球金融中心、全球科创中心、世界富豪聚集、上市公司聚集和城市舒适指数6大领域内，深圳都赫然在列且排名亮眼

在第7条配套和区位领域，以福田为中心向四周扩散，串起会展中心、CBD商务区、市民中心、深圳中心书城、音乐厅、少年宫、莲花山公园、邓小平雕像及平安金融中心地标等城市精华，这里是深圳崛起41年的中轴线

福田中心也是深圳财富的价值中心，是市委市政府所在地，坐拥中央商务区，密集汇聚了整座城市的行政、商务、商业、金融、文化、信息和国际展览等诸多中心。聚集总部企业353家全市第一、世界500强企业85家全市第一、亿元楼宇86座全市第一、持牌金融机构247家全市第一，是中国含金量最高的CBD之一

同时这里也是深圳的交通枢纽中心，亚洲最大的地下高铁站——福田站，通过福田站向南14分钟就可以到达香港西九龙，向北则可以连通全国主要城市；皇岗、福田双口岸通关香港，岗厦北交通枢纽汇聚7条地铁，68座地铁站

福田中心更是深圳一流的宜居生活圈，这里有平安金融中心、卓悦中心、卓悦intown、星河cocopark、购物公园、中心城、皇庭广场等大型购物场所，深南路北侧还有深圳中心书城、音乐厅、图书馆、博物馆、美术馆、当代艺术与城市规划馆等文化设施

正因为以上种种，福田被定义为首善之区，“深圳中心•天元”位于福田CBD核心位置，是深南大道轴线和“小平铜像—市民中心”中轴线的交汇点

回顾历史，天元每一次入市都引起全国范围的关注，建面约140万㎡超级综合体，涵盖购物、娱乐、餐饮、儿童、家居等业态，T4栋商务公寓更是成为深圳的销冠。此次天元即将推出的T2资产是天元首个入市住宅产品，建面约“313㎡-330㎡”纯粹大户型产品，仅131套可售

天元T2住宅配有净高约10米双首层大堂，约1万㎡业主专属屋顶花园，超800㎡半弧形空中泳池，5梯2户享私家电梯厅双梯入户，约“313㎡-330㎡”稀缺高舒展度户型，南北通透，360度全景住宅，北赏“深圳公园之魂”莲花山公园和连绵百公里的塘朗山脉，东向极目远眺大城美景，西向就近俯瞰市民中心广场

自疫情以来的全球放水，叠加外部复杂严峻的经济环境，2022年中国货币政策转向宽松的定调非常明显，房地产市场随着房地产税试点的到来，也将发生深刻转变

在此背景下，选择能够跨越经济周期，拥有家族传承价值的核心资产，是塔尖人群保护财富的重要途径，深圳中心•天元T2住宅满足我们对传世“家族资产”的8个定义，值得财富人群重点关注