深圳商办市场—福田区

提到福田，我们首先想到的是写字楼林立、商圈繁华。确实，作为中国三大金融集聚地之一、全球总部经济聚集区、全球智能终端创新中心、国际文化创意中心……福田头顶诸多“光环”，是深圳行政、金融、文化中妥妥的“C位”

中心功能的地位对商办市场发展的作用不言而喻。目前，福田已形成了以福田CBD为中心，华强北、梅林、农林等多个商圈环绕发展的多元格局，同时福田中心区通过南拓北展、东联西通，整合保税区如长富金茂中心、中心北梅林彩田如卓越城深业上城、皇岗口岸河套区如海岸中心汉国城市中心、中心西区香蜜湖车公庙，形成大福田中心区商务集群，推动着福田朝着世界级“城市会客厅”的方向发展

据福田区统计局：根据深圳市地区生产总值统一核算结果，2021年上半年福田区地区生产总值为2488.37亿元，同比增长8.7%，两年平均增长5.3%。在深圳各区（不含深汕合作区）中，福田区GDP总量排名第二名

在经济稳健发展的态势下，福田商办市场成交、空置率、吸纳量等方面也是多点开花

2021年第三季度福田区甲级写字楼市场整体表现良好，吸纳量达13.9万㎡，其中博今国际，新浩e都等优质项目净吸纳量都过万平方米，部分租户成交面积过6000平方米

与此同时空置率降为17.6%，整体空置率不仅较之前有所下降，对比其它区域空置率也较低；平均租金232元/㎡，是深圳所有区域内最高租金水平

大宗交易最为体现出市场的热度， 下面一组数据大家可看出福田区租赁市场的活跃程度

如此看来，福田区作为深圳行政、金融、文化中心，吸引着众多的企业总部，在此选址扩租的意愿强烈。

数据显示，2021年1-9月福田区新登记商事主体59200户，占全市新登记商事主体的24%，为主要外资投资区域。其中福田区商事主体总量达到525019户，世界500强企业及其分支机构累计落户福田达145家，占全市的三分之一，辖区内进入中国500强的深圳企业有12家，约占全市的二分之一。招商、平安、正威等深圳本土世界500强企业扎根福田。历年培育上市企业120余家，约占全市的三分之一

企业是写字楼的承租主体，如此多数量的企业陆续涌入福田区，创造了庞大的租赁需求。这是大宗租赁交易频发，成交数据爆表的最重要原因

截止2021年第三季度福田区写字楼存量为312.4万㎡，很多写字楼去化都在80%以上，但由于写字楼数量较大，总库存拉高

福田区未来2021年-2024年供应约125万㎡，项目分布较分散。未来福田区虽然面临的写字楼供应项目不多，但由于单项目体量较大，总供应量拉大

2021-2024年福田区写字楼新供应、福田区在租写字楼情况汇总如下

福田区大力支持企业“搞钱”的态度和优惠政策吸引着，全球企业落户深圳福田趋势非常明显

旧改成为城市发展与升级的关键

随着福田CBD区域内土地和交通的承载力接近极限，城市更新已成为拓展城市发展空间的有效手段。其实，早在"十三五"期间，福田被建设“国际化创新型城市和一流中心城区”的目标就已提出

2021年年初至今福田区新增土地成交仅2块，土地稀缺问题显而易见

如何破解空间不足瓶颈？

福田区主动谋划布局建设“三大新引擎”，确立中央创新区、中央商务区、中央活力区“三大定位”，福田在国家和区域发展战略中的地位前所未有

河套深港科技创新合作区上升为国家战略，“1+N”规划体系逐步完善，深港“一区两园”合作安排正式签订，50万平方米科研空间批量供给，皇岗口岸重建全面铺开，合作区实现“一年一个样”

香蜜湖新金融中心蓄势勃发，合力攻坚拆除历史违建近50万平方米，创新思路形成土地处置一揽子方案，释放1.4平方公里连片土地空间

环中心公园活力圈乘势而进，统筹规划顺利完成，华富村、南华村、华富北棚改接连创造新“深圳速度”，中心公园提升工程启动实施，大片区统筹开发拉开帷幕

福田区计划在列城市更新项目共计103个，2021年首批集中新开工项目共27个，总投资529亿元，占全市20%，居各区之首。接下来，福田区还将进一步发挥重大项目建设的牵引作用，稳步推进旧改更新

超级大招再助力！福田商办价值再攀升

在今年的深圳“十四五”规划中，福田在各区中的核心地位也再次被强调

可见，如今的福田正如纽约曼哈顿一般，无论城市如何发展，其中心地位始终牢不可破，有变化的是中心区的不断向外扩张

就在上个月，福田再次迎来超级利好

2021年10月6日，香港提出“北部都会区”新规划，正式打开“北进”新局面

林郑月娥则明确提出了“双城三圈”，深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈和大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈，促进港深融合发展

从地图可以看出，作为“中圈”核心C位的福田，正处于“北部都会区”的集中发力点，无疑是此次规划的超级赢家

而在此之前，福田早就储备了香蜜湖新金融中心、河套深港科技创新合作区、环中心公园活力圈三个超级大招

继2019年7月“福田英才荟”2.0出台后，2021年，再次推出了“福田英才荟”3.0，调整后的人才新政就精准匹配了金融、科创、时尚三大重点产业；推动高端要素资源集聚福田，持续优化营商环境

这些政策的出台就像是一幅催化剂不断地刺激众多企业和投资者的神经，吸引企业和投资者入驻福田这个“深圳中心”

对于企业来说，其背后是基于企业发展战略考量购置作为办公场所，提升自身竞争力和实力以吸引人才进驻，福田区作为深圳写字楼最密集的区域，优越的区位、便捷的交通、高端的圈层人才，对于提升企业商务形象和影响力不可小觑

对于投资者，则是十分看好未来发展和投资回报。福田处于深圳的核心区域，土地稀缺，投资更有保障。相对于核心区域均价高达12万/㎡、上涨空间肉眼可见的住宅，商办产品还不到住宅的一半，性价比极高，是铁打的“价值洼地”

总结：福田区商办市场呈现“恒者恒强”的现象，相对应其它区域，较为成熟的配套、政府强有力的政策支持，让福田区办公租赁市场非常活跃，同样的在商办销售市场，城市超中心位置根深蒂固，各类商办物业较为稀缺，福田区商办销售成交数据表现不活跃，并不是片区销售市场冷清，而是物业供应非常紧缺，2021年土地交易也仅两宗，可见销售产品供给端非常薄弱。随着各片区的更新改造，福田区将迎来新的一轮城市更新机遇，未来，福田将会有崭新面孔呈现，大家拭目以待