密度经济，商办物业投资的黄金法则

我们经常在考虑商办物业价值的时候，会对区域、交通、配套这些考量，我们这里可以归纳出一个概念，叫“密度经济”。住宅投资，越低密价值越高；而商办物业，价值依赖于生活及生产的活跃度，所以说商办物业投资，越高密度，价值越高。一个区域的集群密度越高，意味着单位面积所汇聚的资源、财富更多，大大提升土地价值的速度。同时，产生强大的磁场力，吸附名企、人才、资金等资源。

什么是“密度经济”？创造国家超高财富的纽约曼哈顿CBD，容积率高达14.2，这样的集群效应将资源、企业、资本紧密联系在一起，形成空间集聚体，它的商办物业，更是一个资源整合的平台，具有协同经济的作用，不仅可以更好地整个上下游的资源，实现资源共享和优化配置，激活企业各自的潜力，这就是“密度经济”。

集群密度=价值兑现速度

集群效应将资源企业资本紧密联系在一起的空间积聚体代表着介于市场和等级制之间的一种新的空间经济组织形式，是推动区域经济增长的重要方式，是区域创新系统的一种重要实现方式，是提升区域竞争力的重要方式。以10年时间崛起的珠江新城福田中心区为例,集群式发展，人才吸附力强，价值变现快资源无需等待加速土地价值，快速强化中心地位。

集群密度=企业、行业、产业的链接度

集群是建筑的集群，更是企业的集群。集群是一个资源整合的平台，具有协同经济的作用，不仅可以更好地整合上下游的资源，实现资源共享和优化配置。通过优化配置，不仅能通过相互合作激发出企业各自的潜力，更能助力写字楼生态产业链的构建以及链接。

集群密度=财富与资本密度

创造国家愈半数财富的纽约曼哈顿CBD容积率高达14.21,而深圳前海平均容积率4以上，单体建筑容积率达到8-10，由于资源的导向和聚集,产生强大的磁场力，因而出现马太效应“强者恒强,胜者为王”的局面。这就是集群的力量。

集群密度=人与人之间的亲密度

办公场所，只是让资源聚集,让人聚集，这只是城市生态系统运转的第一步而第二步也是最重要的一步是，让这些人、这些资源之间产生关系，这才是商业能量城市能量的关键。商务街区的价值就在于能够创造有效联接的空间和平台，高密度规划下，楼宇和楼宇之间仅隔一道街巷从而让企业和人走向开放、联接和互动。这就是集群密度的力量。

深圳改革开放40周年过去了，从一无所有到GDP总量增长近1万倍；常住人口从几万到现在1700多万；人均GDP超过20万；人口密度位列全国一；2019年城市经济综合竞争力第一名，如今的深圳已是站在世界的高度来并肩。

2019年8月，深圳升级为中国特色社会主义先行示范区，政治地位的升级在于给深圳释放更多的空间，提升其全球竞争力。深圳明白其中的深意，在战略布局上进行全区域的精准孵化。发布“6+1”总部基地战略，分别位于福田、留仙洞、后海、深圳湾、科技园、龙华六大总部基地，这意味着深圳正式进入总部经济时代，推动深圳成为世界级超级城市。

首先来看后海总部基地，总面积2.55平方公里，规划建设区约1.13平方公里，规划总建筑面积480万平方米。后海被定位为深圳国际门户和国际金融区，总部企业、科创、金融等产业集群优势明显。如今后海总部基地规划的办公物业达300万方，吸引约80家如腾讯、阿里、华润、中海、恒大等知名总部企业竞相入驻。随着全球优质企业总部的落户，如今后海的科技、金融、战略性新兴产业、服务业总部等产业集群效应日益凸显，吸引着湾区高端人才、资金、商机等资源汇聚。

再来看深圳湾超级总部基地，是世界500强企业总部基地，规划总占地约117公顷，总建面约450万-550万平，已引入招商银行、天音通信、恒力、碳云、中国电子、中兴通讯和神州数码等多家龙头企业，预估2020年整体实现产值收入或达500亿元，规划就业人口18-22万，配套生活以商务公寓及周边生活住区为主，片区内部无常住居住人口。深圳湾超级总部基地周边汇聚了深港西部通道口岸、地铁2、9、11号线、深圳湾公园、红树林保护区、华侨城内湖湿地、华侨城主题景区、大沙河及沙河高尔夫等得天独厚的资源，被称为深圳最具价值的土地。

接下来看深圳北站总部基地是链接大湾区城市超级枢纽总部CBD，深港中轴，国际会客厅，2000亿巨资规划、约6.1平方公里、约960万㎡体量、约550万㎡商服建面、约60多栋商务办公楼，约5-7个城市商业综合体，约6-9个四星级及以上酒店，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司。目前已引进如美团科技、深圳高铁总部、深圳通、深圳计算科学研究院、华阳国际等，提供约25万就业岗位，未来将汇聚大量的高端商务人群。深圳北站除了多条地铁汇聚更是南中国高铁枢纽中心，它的年商务客流量可以达到约7000万人次，日商务流量约10万人次，一天可达17个城市。

留仙洞片区总部基地是世界知识密度最高的总部基地之一，片区定位为国际化新一代信息技术研发转化与应用示范基地，是南山乃至深圳未来引领产业高端发展的新平台和创新“高地”。根据规划，总部基地总用地面积为135.5公顷，规划建筑面积683万平方米。

深圳湾高新区总部基地被称为珠三角的“曼哈顿”，打造约15平方公里“特区中的特区”，截止2016年底，累计注册企业约12.46万家，其中世界500强约169家，到2020年，前海每平方公里预计产出超出100亿，位居世界第二，约100万高端人才涌入，居住用地仅容纳约30万人。

深圳总部经济航母的福田中心区总部基地，汇聚了深圳近80%金融力量，至2020年，福田中心区总部基地目标引入深圳金融人才约12万人，新增5家以上金融控股集团公司，20家以上总部型金融机构，金融业增加值约1600亿元。片区基本为建成区，住宅产品供应量极少。

深圳六大总部基地，总规划建筑面积均达百万平方米，斥巨资规划运营，有着高密度的规划；众多企业总部纷纷受吸引而来入驻，如深圳湾高新区总部基地，截止2016年底，累计注册企业约12.46万家，其中世界500强约169家，企业集群效应产生，资源共享优化配置；随着500强、上市企业的入驻，上万乃至百万高端人才随之汇聚于此；资源的导向和聚集，产生强大的磁场力，因而出现马太效应“强者恒强,胜者为王”的局面。

由此可见，深圳六大总部基地有着高密度规划，让资源聚集，让人聚集，集群效应形成，“密度经济”也必将为区域内的商办产品带来很高的投资价值，投资商办首选六大总部基地内产品有可靠的保障。因为密度，是衡量商办物业投资的黄金法则。