全国将全面推进“带押过户”北京二手房交易满足四类条件即可办理

2023年3月31日，来自北京市住建委消息，为优化营商环境、简化交易流程、减轻购房人资金压力，北京银监局、央行营管部、市规自委、市住建委联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（以下简称《通知》）

即日起，北京市个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，经原贷款银行同意，交易时不必先结清前一笔贷款，可通过“带押过户”模式，办理房屋过户和抵押登记，由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金

根据新华社2023年3月30日消息，为进一步优化营商环境，满足人民群众迫切需求，我国将依民法典明确要求，全面推进房产“带押过户”。目前，全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展

业内人士认为，由于“带押过户”省去了有房贷卖方的解抵押手续，将减少二手房的交易流程，缩短交易周期，从目前其他各城市“带押过户”政策的执行情况以及北京市试点情况来看，办理时限能够由原来的十几天压缩至1-3个工作日办结，有助于提升二手房流通率，从而激发市场交易活力

新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金

此前，对于存在贷款抵押的住房交易，首先需要卖方借款或者买方垫资，还清银行贷款，解除抵押，才能办理交易过户。然后由买方再重新申请贷款，办理设立抵押、批贷、放款等流程。这使得二手房交易周期较长，而且也给买卖双方带来不小的资金压力

而“带押过户”业务中，对于存在房贷抵押的房产需要交易的，卖方无需先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方带押申请的贷款则优先用于偿还卖家的剩余房贷。这简化了二手房的交易流程，减轻了买卖双方筹措资金的压力

根据《通知》，北京在全市推行的二手住房交易“带押过户”业务的使用，需要同时满足四个方面的条件

一是本市个人二手房交易

二是买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房

三是卖方未结清的贷款必须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷

四是所交易的住房在辖内商业银行仅存一次有效抵押

具体的办理流程方面，不同于其他一些城市采取的公证后解抵押、设置专门低息“过桥贷”机构等方式，此次北京为了从根本上降低买卖双方的交易成本，创新采用了新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金的新模式

根据《通知》，申请“带押过户”，买卖双方的贷款可以是同一家银行，也可以是不同的银行，或者买方为全款购房时也可以使用“带押过户”业务

对于买卖双方均为贷款的，如果买方首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款、卖方需向贷款银行补齐差额部分。首付款将打入监管账户，在确认“带押过户”完成后，银行会将首付款和贷款划至买房的贷款银行账户，解除原卖方贷款的抵押权，并将剩余资金转入卖方本人收款账户。如果买方为全款购房的，卖方贷款银行则将用购房款结清贷款，解除抵押，将剩余资金转入卖方本人收款账户

四部门要求，各房地产中介机构在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式，不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本

同时，各商业银行要积极回应符合条件客户的“带押过户”需求，不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费

各区不动产登记大厅在办理不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权设立等登记业务时，要做到共性材料不再重复提交，实现“带押过户”一站式办理

各区房屋交易窗口及房地产经纪机构在提供二手房网签服务时，针对交易房屋已设定抵押权且买方知情的，可继续办理网签业务

全面推进房产“带押过户”

根据新华社3月30日消息，为落实党中央、国务院扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求，进一步优化营商环境，提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，满足人民群众对财产权高质高效保护的需求，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署

两部门明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖

各地在实践探索中，主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等“带押过户”模式

两部门要求各地结合本地实际，确定适宜的办理模式。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全

各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务系统建设，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，同时梳理各环节风险点，制定应急预案，切实防范风险

缩短交易周期，激发交易活力

“这一举措是优化购房体验、提升住房市场周转的便民方式。”北京链家研究院院长高原对蓝鲸财经表示

高原认为，相较传统模式，“带押过户”具有两方面优势

一是流程简化，效率提升。由于“带押过户”省去了有房贷的卖方的解抵押手续，先进行房屋过户，银行再为卖方做解抵以及为买家新设抵押，减少了二手房的交易流程，有利于缩短交易周期，提升二手房交易效率。从目前其他各城市“带押过户”政策的执行情况以及北京市试点情况来看，办理时限能够由原来的十几天压缩至1-3个工作日办结

二是成本降低，负担减少。二手房“带押过户”模式，不仅是简化了二手房买卖双方解抵押和新设质押的手续，还为卖家带来“真金白银”的节省。传统模式下，卖方需要先筹资为有贷款的房屋做解抵押手续，一般称为“赎楼”，所涉及到过桥资金或担保资金一般称为赎楼费。在“带押过户”新模式下，这笔钱就可省下。

不过，高原也提醒，关于带抵押过户，有几点需要关注

首先，跨行带押过户是否能够有效落实。在北京市政策设计中，跨行带押过户具有实现可能。在跨行带押过户过程中，不同银行内控流程与信息传递机制仍需进一步完善，需要一定时间磨合。同时，对于银行而言，“带押过户”近似于“携号转网”对于移动运营商的影响，可能影响房屋按揭贷款市场格局，因此各行对于跨行带押过户态度存在差异

其次，全国带押过户范式差异仍然显著。尽管从结果上来看，全国目前已有诸多城市实现了“带押过户”，但各个城市实现方式不尽相同，有通过银行主体实现的，亦有引入国有担保公司或公证处实现的。各类模式各有长处，具体哪条路径更为符合市场需求，可能也需时间验证

高原认为，带押过户对提振市场将起到积极作用，近期北京地区推出二手房带押过户试点，叠加北京市连环单并行办理，将有利于提高二手房交易效率，有助于提升二手房流通率，从而激发市场交易活力，能够对房地产市场平稳健康发展的起到一定作用