深圳楼市重磅！将取消二手房指导价？专家这么看？

深圳将取消二手房指导价的消息、今天下午开始，朋友圈内疯传

网传内容主要有三条

1、指导价不取消、不调整

2、银行核定房价以网签备案价和评估价、实际成交价孰低为准、参考价仅作参

3、即日起执行

收到消息的第一时间、记者向多家银行进行核实、目前是中行和建行、工行已落实执行

银行按照市场价贷款、这是释放了怎样的信号？

业内人士普遍认为、不看参考价、银行自己评估风险、看成交价、评估价放贷款、想多贷款就多交税、对深圳二手房影响最大的就是指导价、放开后、好的更好、差的更差、不会普涨、分化明显、但是对于楼市的提振效果是显著的、好的楼盘基本都超过指导价、取消指导价显然对高单价、高赠送豪宅盘有利、但不好卖的老破旧和偏远地区的刚需盘影响不大、大浪淘沙、要低于市场指导价才有成交

2021年2月8日、深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制、此后、全国共有15个城市发布二手房参考价、其中不乏上海、北京、广州、西安、东莞等高房价城市、众所周知、二手房参考价即是通过给出小区二手房交易参考价、对二手房价格进行管控、最直观的表现就是楼市成交规模的锐减、价格的应声下跌、业主很难以更高的价格出售手上的二手房

转眼间，两年的时间过去了。这两年，深圳二手房成交量创下多年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过，单边代理时代到来，投资客也悄然退场……“诺德假日一度被奉为前海神盘，参考价出来前66平方米的户型最高叫价超过1000万元，现在760万元价格还可以谈，而且还满五唯一。”此前，在深圳前海经营房产中介一位经理就感叹：“深圳楼市调控了这么多年，参考价的威力最猛”

今年年初，深圳住建局回应，根据市场形势已经做了调整的方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也没有定。后来在更高管理层要求“保持定力”的情况下，调整参考价的方案也就没有办法通过了

日前公布的数据显示，今年一季度深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价，成交热点楼盘主要位于龙华、龙岗、福田、南山、罗湖，主力成交户型以3房、4房为主，且基本以低于或接近参考价的价格成交。乐有家研究中心指出，在刚过去的3月，深圳全市挂牌均价再度回到下降区间，环比下跌0.6%。3月上旬出现少部分业主反价的现象，但下旬报价逐渐回归理性，报价开始回落

对于深圳二手房参考价调整传闻，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二手房参考价已成为深圳楼市的长效机制了

这个政策的目的就是希望市场价格向参考价格靠拢、不希望房价明显超出参考价格，也不希望房价明显低于参考价。如果高于参考价格，只能按照参考价格来贷款，这就是去杠杆效应。如果低于参考价格，只能按照网签价格来贷款，如果想多贷款，就要回到参考价格

李宇嘉表示，当参考价向全社会发布，并明确与银行贷款评估价直接挂钩，就意味着“开弓没有回头箭”。国内有10多个城市推出了二手房参考价，但只有深圳做得比较明确，而上海和北京尽管也有参考价，但要么在台面下（不公布）要么公布了但银行不参考，这样上海广州这两个城市就有回旋余地

他认为，目前可以做的就是参考价保持不变，在执行过程中采取灵活的办法，即银行根据参考价和网签价格孰低的原则。这样做，一方面让银行按揭评估价格更靠拢市场价格，避免参考价失真；另一方面，也避免了调整并公布参考价导致市场形成房价轮番下跌的预期。最后，也希望参考价能够成为市场价格的锚，让市场价格像参考价靠拢，从而实现稳定住房价格的目的

从此次调整的传闻来看，低于市场预期。市场普遍预期会取消或上调二手房参考价。正式发布的思路来看，就是要避免二手房再次成为杠杆炒作的重心，彰显了政策保持定力，不会在意短期市场的波动。而且，二手房定向去杠杆的信号还是比较明确的，短期不利于市场预期稳定和二手房市场能够在企稳的基础上回升。

从长期来看，还是希望二手房回到合理的价格水平上，便与相应的杠杆水平匹配，这是稳定二手房市场的长效之举